Можно понять желание жильцов многоквартирного дома установить во дворе своего дома и прилегающей к нему территории вместо детской площадки гаражи для размещения своих автомобилей, построить какое-либо строение для ведения бизнеса или просто ограничить в свой двор доступ посторонним лицам, оградив придомовую территорию забором.
Насколько эти их действия соответствуют закону и могут быть признаны правомерными? Ведь именно этот участок земли становится причиной многочисленных конфликтных ситуаций между собственниками квартир, нежилых помещений в доме и органами власти.
В законе не содержится указаний насчет того, как определить пределы придомовой территории. Главное, что при этом следует соблюдать нормы противопожарной безопасности, градостроительные и санитарные нормы. И не должно быть никаких препятствий для обеспечения нормального функционирования жилого дома.
Ответ на вопрос о том, кому принадлежит земля, расположенная под многоквартирным домом, и прилегающая к нему территория содержится в статье 36 ЖК РФ. В ней говорится, что она вместе со всеми расположенными на ней объектами для обслуживания многоквартирного дома и зелеными насаждениями принадлежит всем собственникам помещений этого дома.
При таких обстоятельствах речь идет о режиме общей долевой собственности. Это означает, что все они вправе владеть, использовать его и распоряжаться им сообща в пределах, установленных не только гражданским, но и жилищным кодексом.
Таким образом, все обладатели квартир и нежилых помещений в жилом доме обладают равными правами на земельный участок под ним.
Вместе с тем, вполне обоснованно возникает вопрос о том, с какого же времени возникает у них право собственности? Данная информация имеет важное значение для собственников участков для определения момента, с которого им следует платить налог на землю во избежание проблем с налоговыми органами.
Если участок под жилым домом со всеми обслуживающими его объектами уже состоял на кадастровом учете до того как ЖК РФ вступил в силу, то он переходит в распоряжение всех сособственников на бесплатной основе.
У них возникает право общей долевой собственности. Это положение закреплено в ст.16 Федерального закона от 29.12.04 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Для информации: положения ЖК РФ применяются на территории РФ с 1 марта 2005 года.
Если же до этого срока в данных кадастра не было никаких сведений о земельном участке, то будущим собственникам придется самим инициировать данный процесс и заняться оформлением своих прав на него. Сделать это можно разными путями.
Сначала надо организовать и провести общее собрание с участием всех жильцов. Оно может наделить своего представителя полномочиями по проведению всей работы, связанной с узаконением земли. В этом случае он будет представлять интересы всех сособственников в государственных и иных органах, согласовывая с ними все вопросы.
В то же время каждый из собственников квартиры или нежилого помещения в доме может самостоятельно обратиться в уполномоченные органы с просьбой о формировании участка. По его окончании право собственности на участок возникает у всех жильцов (ч. 3 ст. 16 указанного выше закона).
Итак, чтобы стать полноправными собственниками земли, на котором построен многоквартирный жилой дом, достаточно инициировать проведение мероприятий, в результате которых данный участок будет поставлен на кадастровый учет. Только после этого он перейдет в собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений, размещенных в доме.
Приобретение ими права собственности производится на безвозмездной основе: совершенно бесплатно для будущих собственников.
Поскольку земельный участок относится к объектам недвижимости, помните о том, что юридически право собственности на него возникает не с даты завершения указанных выше действий, а с момента его регистрации в уполномоченных органах. Это предусмотрено ст.131 ГК РФ.
Владельцам помещений в многоквартирных домах, возведенных уже после 2005 года, не стоит беспокоиться по поводу оформления и узаконения прав на земельный участок. Застройщики, которые вводили эти многоквартирные дома в эксплуатацию, перед началом строительства уже оформили свои права на те земли, на которых планировали начать строительство жилых домов. По завершении строительства и введения дома в эксплуатацию они на законных основаниях занимались продажей своих квартир.
При совершении таких сделок по их купле-продаже покупатели вместе с жилой площадью также одновременно приобретали и право собственности на долю земельного участка. С этого момента все права застройщика на данную территорию считаются прекращенными. В таких случаях для возникновения права собственности жильцов дома не требуется принятия государственными органами какого-либо постановления.
Как узнать, кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом
Получить информацию о владельце земельного участка можно онлайн на сайте Росреестра. Для этого найдите на нем вкладку «Публичная кадастровая карта». На этой карте выберите свой регион, ознакомьтесь с картой города (поселка), найдите и кликнете на интересующий вас участок земли. После чего всплывет окошко со всей имеющейся в кадастровом учете информацией.
Подтверждением факта нахождения земельного участка в чьей-либо собственности могут служить данные о налоговых платежах.
В квитанции, присылаемой владельцам жилья, указывается сумма налога на недвижимость. Если такие данные имеются в уведомлениях, это означает, что у земельного участка есть собственник, права которого уже оформлены надлежащим образом.
Как оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность
Каждый владелец квартиры может сам начать процесс оформления своего права собственности на долю в земельном участке под многоквартирным домом. Но учитывая, что это очень долгая и дорогостоящая процедура, будет разумнее объединить свои усилия с другими совладельцами помещений или привлечь на свою сторону в решении данного вопроса муниципалитет. Ведь он является собственником квартир, в которых проживают жильцы на основании договоров социального найма.
Проводите процесс юридического оформления и последующей регистрации права собственности поэтапно:
- организуйте собрание с участием всех собственников помещений, расположенных в вашем доме, и заручитесь их согласием на инициирование процедуры оформления права на земельный участок. Для совершения дальнейших действий и представления интересов потенциальных собственников выберите своего представителя;
- подготовьте и подайте в уполномоченный орган заявление о формировании земельного участка;
- дождитесь завершения всех мероприятий по его формированию;
- зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Не всем понятно, что понимается под термином «формирование земельного участка».
Он включает в себя осуществление специалистами следующих мероприятий:
- разработку и последующее утверждение проектов межевания участков (определения его границ) и планировки территории;
- проведение назначенным кадастровым инженером всех необходимых работ. Этому предшествует заключение им договора подряда с заказчиком (ФЗ 24.07.2007 N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости»).
После окончательного определения границ земельного участка займитесь внесением данных о нем в государственный кадастр. Такое заявление может быть подано не только его собственниками, но и другими заинтересованными лицами. Проследите, чтобы из документов о постановке земли на учет четко следовало, что речь идет об участке, отведенном именно для размещения жилого многоквартирного дома.
Подтверждением завершения постановки участка на учет и внесения сведений о нем в кадастр служит кадастровый паспорт земельного участка.
Он выдается заявителю и содержит исчерпывающую информацию о принадлежащем собственнику объекте недвижимости. Кадастровый паспорт является выпиской из кадастра недвижимости и дает право совершать с недвижимостью любые сделки.
Применительно к земельным участкам под многоквартирными домами и придомовыми территориями в паспортах указывается, что:
- правообладателями являются все сособственники помещений;
- речь идет о принадлежности им земли по праву общей долевой собственности;
- доля каждого сособственника определяется в зависимости от площади принадлежащего ему жилого либо нежилого помещения в доме.
Документы для оформления земельного участка под многоквартирным домом
Избранному общим собранием лицу предстоит подготовить пакет документов, которые ему потребуются для выполнения возложенных на него обязанностей по оформлению земельного участка:
- протокол собрания жильцов по вопросу оформления земли;
- документы о принадлежности каждому жильцу квартир с указанием ее площади;
- документы, содержащие сведения из государственного кадастра;
- заявление о необходимости формирования участка;
- дополнительные документы.
- заявление о регистрации права общей собственности;
- документ, который подтверждает полномочия представителя;
- квитанция, подтверждающая факт уплаты госпошлины;
- сведения о собственниках квартир;
- документы, свидетельствующие о наличии у заявителей прав на общую недвижимость;
- техпаспорт на объект недвижимости.
Сам процесс наделения правом собственности на землю является бесплатным для владельцев помещений в доме. Получение ими в долевую собственность земли под домом и прилегающей к нему территории осуществляется без какой-либо оплаты за нее. Им предстоит заплатить только государственную пошлину в размере ста рублей.
Она оплачивается за регистрацию права собственности каждым сособственником.
Если в многоквартирном доме проживает 20 семей, то общая сумма подлежащей ими оплате пошлины составит 2 000 рублей.
Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, - собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой "земельно-домовой" вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.
Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.
Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.
Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.
В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал - нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.
Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.
Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на "районный уровень" и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.
Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.
В другой статье - 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.
Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется "О введении в действие Земельного кодекса". И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.
Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод - право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.
Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.
Если после покупки жилья в многоквартирном доме (МКД) вы захотите построить на своем участке какой-либо магазин, то в таком случае вам придется поставить землю под домом на кадастровый учет. В статье мы узнаем: в чьей собственности находится земля под домом, как выполнить постановку земли на государственный кадастровый учет, в чем плюсы и минусы регистрации прав собственности на землю и как выглядит порядок постановки на учет.
В чьей собственности земля
Ответ на вопрос принадлежности земли под МКД содержится в 36 статье Жилищного кодекса РФ. Эта статья гласит, что вся земля (вместе с постройками, зелеными насаждениями, асфальтом и так далее) принадлежит жильцам, а сами участки находятся в общедолевой собственности. Фактически в таком случае юристы говорят, что земля находится в долевой собственности всех жильцов, а каждый человек имеет право на управление своей долей собственности. Следует понимать, что право на свободное распоряжение своей долей земли, находящейся в общедолевой собственности, жильцы получают только после постановки участка на кадастровый учет, а до момента постановки на учет участок является собственностью муниципалитета.
Если земля под МКД (включая постройки, зеленые насаждения, различные нежилые объекты и так далее) уже состояла на кадастровом учете в специальных органах до того, как новый ЖК вступил в силу в 2005 году, то в таком случае все переходит в кадастровую собственность автоматически, а перевод участка под домом в собственность является бесплатным (а при переходе автоматически возникает право общей собственности по схеме долевого владения общим имуществом). Это правило было закреплено в специальных законах.
Если же МКД не был поставлен на учет, то в таком случае жильцы должен выполнить долевую приватизацию общего жилья самостоятельно. Упрощенный порядок приватизации выглядит так:
- Сначала надо провести собрание всех жильцов, на котором следует рассмотреть вопрос приватизации. Именно такое собрания может наделить жильца всеми необходимыми полномочиями для прохождения приватизации.
- Во время собрания жильцы должны выбрать своего официального представителя, который будет не только заниматься приватизацией, но и будет защищать все права.
- Это лицо будет представлять интересы сособственников в различных органах (государственных, муниципальных, частных и так далее).
- Параллельно с деятельности официального представителя каждый житель МКД имеет право самостоятельно обращаться в государственные органы для того, чтобы они предоставили ему долевую собственность.
Оформление земельного участка под многоквартирным домом
Законодательство Российской Федерации гласит, что любой житель многоквартирного дома имеет право получить в долевую собственность землю, на территории которой расположен дом вместе с зелеными насаждениями, дорогой, парком, различными объектами и так далее. Многие рекомендуют для прохождения регистрации права собственности привлечь на свою сторону муниципалитет, поскольку фактически именно муниципалитет является владельцем неприватизированной собственности, которой владеют люди на основании договора найма.
Порядок оформления выглядит так (инструкция составлена на основании регламентов ЖК РФ):
- Владельцем участка под домом является муниципалитет, однако во время проживания фактическими владельцами земли являются жильцы этого дома. Поэтому для приватизации участка под домом вам нужно заручиться поддержкой жильцов жилого дома. Для этого нужно выполнить собрание. Вы должны получить согласие жильцов на то, что вы будете представлять их интересы во время прохождения процедуры регистрации права собственности. Следует понимать, что представлять интересы собственников в государственных и муниципальных органах можете не вы, а ваш официальный представитель, однако для этого потребуется получить одобрение всех жильцов дома, чтобы они были уведомлены, что их интересы представляет третье лицо.
- Подача документов и заявления в Росреестр, который занимается формирование кадастровых паспортов.
- После этого будет выполнено так называемое формирование земельного участка. Формирование участка включает в себя осуществление специальными уполномоченными людьми следующих операцией — разработка кадастрового проекта, определение границ территории, фактическое измерение территории, внесение поправок и составление формируемого паспорта.
- После определения границ необходимо внести данные об участке в кадастр. Для этого нужно написать и подать заявление. Заявление может быть подано как собственниками, так и лицами, которые представляют интересы собственников жилья. Во время подачи документов необходимо обратить внимание, что в заявлении указан именно участок, который расположен на территории многоквартирного дома.
- После постановки на учет государственные служащие должны составить специальный документ, который называют кадастровым паспортом. В документе содержится вся исчерпывающая информация о земле, на которой расположен МКД, а выдается- заявителю. Фактически паспорт является выпиской из Государственного кадастра, а служит он для подтверждения права собственности на землю (то есть дает право на передачу земельного участка, дарение, продажу, сдачу в аренду).
- В случае выдачи кадастрового паспорта жителям многоквартирного дома в документе указывается, что фактическими владельцами участков являются все жители этого дома (а владеют они этой землей на равных правах). Земля в таком случае находится в долевом владении. Доля каждого человека напрямую зависит от площади территории квартиры, которая ему принадлежит (то есть чем больше площадь помещения, тем большая доля человека). Следует понимать, что после получения паспорта все жители дома автоматически получают право на передачу своей доли другому человеку. Рассмотрим таком пример: после приватизации человек продал свою долю другому жителю дома — в таком случае второй житель дома, который купил землю, может на территории купленной и своей земли построить какой-либо объект (магазин, детскую площадку, гараж и так далее).
Документы для оформления
Чтобы получить землю в собственность, нужны такие документы:
- Протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Этот документ служит подтверждением того, что заявитель является уполномоченным представителем собрания жильцов, а сами жители наделили его такими правами в результате собрания.
- Протокол, содержащий сведения о результатах голосования. Этот документ подтверждает, что все владельцы квартир согласны на постановку жилья на кадастровый учет.
- Документы о принадлежности квартиры. Эти бумаги нужны, чтобы подтвердить тот факт, что лица, указанные в протоколе собрания, являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме. В этих документах должна содержаться информация о площади квартиры, поскольку именно на основании этих сведений кадастровые инженеры будут рассчитывать площадь каждой приватизированной доли.
- Документ техническо-эксплуатационного учета дома. Этот документ содержит сведения о строении дома.
- Заявление (печатное или от руки), в котором следует отразить тот факт, что заявитель и все жильцы дома претендуют на приватизацию земли с последующим ее переводом в общедолевую собственность всех жильцов дома.
- Чтобы оформить землю, могут понадобиться некоторые другие документы, которые нужно предоставить в особых случаях согласно закону.
Теперь вам нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать все имущественные права жильцов дома на долевую землю. Обратиться в Росреестр может представитель, выбранный на собрании владельцев квартир. Оформляется паспорт только после оплаты государственной пошлины. Ее размер составляет 100 рублей с человека (пример — если в доме живет 40 человек, то в таком случае размер пошлины составить 4.000 рублей). После оплаты пошлины вы должны получить квитанцию об оплате. Эту квитанцию нужно приложить ко всем необходимым документам, чтобы подтвердить факт оплаты пошлины.
Как проверить кадастровый паспорт
Теперь вы знаете, как оформляют землю в долевую собственность. Получить информацию о владельце земли можно различными путями. Для получения информации можно обратиться с заявлением в Росреестр или органы местного самоуправления. Можно получить нужные сведения с помощью электронной БД. Основными способом является использование электронного сайта Росреестра:
- Откройте сайт Росреестра.
- Откройте вкладку «Публичная карта».
- Выберите регион проживания, город и район города (поселка).
- После этого найдите интересующий вас участок и кликнете его мышью.
- После этого откроется специальное информационное окошко, где должна быть указана информация о текущем владельце участка под домом.
- Эти сведения являются официальными, поэтому информацию с сайта Росреестра можно передавать другим людям, распечатывать, хранить и так далее, однако следует помнить, что оформить регистрацию с помощь сайта Росреестра нельзя.
Плюсы и минусы постановки на кадастровый учет
Следует понимать, что у постановки на учет есть как преимущества, так и недостатки. Давайте сперва рассмотрим плюсы:
- Появление дополнительных гарантий. После постановки на кадастровый учет многоквартирный дом переходит в собственность жильцов. Поэтому без согласия жильцов ни государство, ни частные компании не имеют права строить дороги, открывать магазины, изымать участки и так далее.
- Возможность свободного распоряжения своим участком. После постановки на учет каждый жилец автоматически получает право на свободное распоряжение своей долей земли. Свой земельный участок под МКД в долевой собственности жилец может продать, сдать в аренду и так далее. Жилец имеет право построить на своем участке какой-либо объект недвижимости, согласно ЖК РФ (приведем несколько примеров — вы можете построить на своем участке детскую площадку, а вот построить без согласия жильцов магазин, торгующий алкогольной продукцией, вы не можете).
Однако у постановки на учет есть и несколько минусов:
- Появление обязанности уплачивать имущественный налог. После постановки на учет вам придется платить налог на свой участок. Размер налога регулируется региональным органами власти.
- Появление обязанности содержать свой участок и заниматься его развитием. После постановки на учет каждый жилец обязывается заниматься содержанием своей доли земли, а в случае невыполнения своих обязанностей такого жильца могут оштрафовать. Приведем несколько примеров — после постановки на учет жители должны убирать снег, вывозить мусор, заниматься озеленением участка и так далее.
Заключение
Теперь вы знаете о том, в чьей собственности находится земля под МКД. Подведем итоги. Все земля под жилым домом принадлежит жильцам (юристы говорят, что весь участок находится в долевой собственности жильцов). Чтобы получить право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, жильцы должны поставить землю на кадастровый учет. Чтобы оформить регистрацию, нужно провести собрание жильцов и принять решение о постановке на учет; после этого нужно собрать документы и подать их в Росреестр (вам придется уплатить пошлину, которая равна составляет 100 руб с человека).
У постановки на кадастровый учет есть как преимущества, так и недостатки. Главные плюсы — после постановки на учет жильцы смогут свободно распоряжаться своей долей собственности (свой участок можно передавать, дарить, сдавать в аренду и так далее), после постановки на учет жильцы получают некоторые дополнительные гарантии на землю и так далее. Однако у регистрации прав на участок под домом есть и минусы (после регистрации каждый жилец обязан уплачивать налог на участок под домом и заниматься содержанием своего участка). Участок под домом относится к категории недвижимого имущества, а операции с участком регулируются Жилищным кодексом РФ.
2.1 Нормативно-правовое регулирование
Формирование земельных участков под многоквартирными домами является одной из наиболее актуальных тем в земельном и жилищном праве.
Вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами урегулированы в следующих нормативных правовых актах:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) (п. 2 ст. 36).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) (ч. 1 ст. 36).
3. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон к ЖК РФ) (ст. 16).
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (ст. 42–46).
5. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон к ГрК РФ) (ч. 2 ст. 6).
6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ) (ст. 16, 17, 20, 22, 23, 37−40).
Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом - это индивидуально-определенное здание, состоящее: 1) из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме .
Под многоквартирным жилым домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дом, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.Двухквартирные жилые дома так же являются многоквартирными жилыми домами и соответственно на них распространяются нормы жилищного и земельного законодательства о многоквартирных жилых домах.
О праве собственности граждан на земельные участки под многоквартирными домами указано в пункте 2 статьи 36 ЗК РФ. В соответствии с данной статьей в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством .
Следовательно, условия и порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах предусмотрены в жилищном законодательстве.
В п. 1 ст. 36 ЖК РФ содержится лишь общее положение о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты .
Условия и порядок предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах закреплены в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ.
На основании статьи 16 Вводного закона к ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме .
2.2 Понятие права общей долевой собственности
Термин "право собственности" понимается в двух значениях, таких как, право собственности в объективном смысле и право собственности в субъективном смысле.Право собственности в объективном смысле – совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. Право собственности в субъективном смысле – это юридически обеспеченная возможность лица осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащей им вещью.
Отношения собственности регулируются нормами конституционного, гражданского, административного, налогового, трудового и других ветвей права.
Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества .
Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество является прямое указание закона.
Так, например, в ст. 289 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Доля собственности выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений .
Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.
Согласно п.3 ст. 245 ГК РФ при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.
Согласно ст. 247 ГК РФ осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом .
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 8 ГрК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
У собственников помещений в многоквартирных домах (далее – МКД) право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона .
Согласно статье 15 Вводного закона к ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное .
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
ЖК РФ установлены серьезные ограничения в отношении прав собственника помещения в многоквартирном доме. Он не имеет права (ст. 37 ЖК РФ):
1) выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (без передачи от права собственности на само жилое помещение);
3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, когда происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме, к новому собственнику переходит доля прежнего собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ). То есть право общей собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта приобретения ими жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 г. N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Учитывая положения статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ, статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер .
Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ
В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом .
Отношения общей собственности - это, с одной стороны, отношения сособственников друг с другом, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности (внутренние отношения), а с другой - это отношения всех сособственников, складывающиеся по поводу объекта общей собственности с любыми третьими лицами (внешние отношения).
2.3Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами .
Формирование земельного участка – «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка»(п.1 ч.4 ст. 30 ЗК РФ).
Другими словами, это описание земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствии с заявкой на выполнение работ и правилами учета, в объеме, который необходим для внесения сведений в Единый государственный реестр земель.
Сформированный таким образом земельный участок служит основанием для проведения его кадастрового учета, а далее, вместе с решением органа исполнительной власти о выделении данного участка для строительства и эксплуатации здания, для государственной регистрации участка, закрепляющей его за конкретным собственником.
Порядок осуществления действий по формированию земельных участков предусмотрен федеральным законодательством, в частности, Федеральным законом № 221-ФЗи подзаконными актами к нему. Однако порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами, имеет свои особенности правового регулирования.
Основные положения по формированию земельных участков, занятых многоквартирными домами, закреплены в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и они актуальны для огромного числа граждан и юридических лиц - собственников квартир в многоквартирных жилых домах.
Согласно статье 16 Вводного закона к ЖК РФ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме .
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке .
С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Правовой статус земельного участкапод многоквартирным домом, и порядок оформления такого земельного участка являются наиболее спорными и обсуждаемыми вопросами. По данной теме выпущеноогромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений самостоятельно не всегда под силу. Данная ситуация рождает многочисленные споры среди юристов, а чиновники используют ее, ущемляя права и законные интересы граждан.
Но, существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой главенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.
Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно ясно определен правовой статус земельного участка,занятого многоквартирным домом.
Согласно ст. 16 Вводного закона к ЖК РФпоставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно .
«Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ).
Если участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не имеют право распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились данной землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав
Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, то согласно п. 4.3 Постановления Конституционного суда № 12-П,в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется .
Исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимости от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет .
Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то по вопросу о размере ЗУвозникают огромные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления ЗУ МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.
Жилищный кодекс не дает четкого понимания размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности: «Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности »
Согласно земельному кодексу - Границы земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Таким образом, земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».
Существует расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами. При строительстве жилых домов соблюдался норматив земельного участка.
Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых (на момент постройки дома) помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):
где: S нру - нормативный размер земельного участка в квадратных метрах,
S - общая площадь жилых помещений в доме,
У - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице 1.
Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности, имеющих встроенно-пристроенные нежилые помещения, с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта) осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий .
Основные принципы формирования границ земельных участков под многоквартирными домами:
1.Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.
|
Строительные нормы |
Этажность |
||||||||||||||
|
1957 г.СН 41-58 | |||||||||||||||
|
СНиП II-К.2-62 | |||||||||||||||
|
СНиП II-60-75 | |||||||||||||||
|
МГСН 1.01-94 | |||||||||||||||
2. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.
3. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.
4. Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.
5. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.
6. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках.
7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.
8. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.
Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:
1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.
На основании ст. 9 - 11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
В случае если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ""О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"").
Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.
Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (ст. 29 ЗК РФ), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
После того как земельный участок сформирован и в отношении его проведен кадастровый учет налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.
Согласно п.1 ст. 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности .
Любой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение. Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.
Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.
Можно ли разделить землю под многоквартирным домом
Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.) либо на земельные участки, прилегающие к строению. При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)
Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.
Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.
Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?
ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.
На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.
Предварительный раздел одноэтажных жилых домов
Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.
Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.
Выходом станет:
- предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
- последующее выделение долей в натуре.
Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.
Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.
Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.
Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.
До тех пор, пока все собственники жилого дома не произведут его раздел в натуре, ни о каком разделе земельного участка или выделе отдельной доли из него не может быть и речи.
Последующий раздел земельного участка
Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.
Но здесь также есть некоторые нюансы.
Например, раздел земли будет разрешен только в том случае, если в процессе такого деления получатся автономные земельные наделы с тем же разрешенным видом пользования, что и первичный ЗУ. Другими словами, если первоначальный участок земли был предназначен для жилого строительства и ведения ЛПХ, то и вновь образованные ЗУ должны иметь ту же категорию.
Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.
Способы фактического раздела многоквартирного дома
Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:
- Мирным путем . Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
- Через суд . Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.
Письменное соглашение
Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:
- Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
- Составление текста соглашения.
- Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.
При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.
Раздел через суд
Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.
Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:
- Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
- Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
- Цена иска.
- Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
- Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
- Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
- Исковые требования заявителя.
- Список прилагаемых документов.
- Дата и подпись.
К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:
- Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
- Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
- Правоустанавливающие документы.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.
Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:
- При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.
- Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.