Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования. Долговые обязательства

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности , как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т.е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором)

Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Необходимо отметить, что основные положения о залоге, как таковом, определяются, во-первых, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. № 2872 – 1 "О залоге". Однако, при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.

Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом залога.

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права , т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.

Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.

Основные принципы залога :

1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.

2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.

3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Существует большое количество видов залога , которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

Классический залог – имущество остается у залогодателя;

Заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

Твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

При исполнении обязательств по обеспечению залога;

При грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;

При прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;

При невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой .

Однако здесь есть некоторое «но». Мы дали общее определение ипотеки, из которого могут вытекать более детальные определения данного понятия, исходя из особенностей, состояния и развития ипотеки в различных странах. Так, например, в США, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Поэтому, хоть, к настоящему времени, ипотека и носит некий интернациональный характер, однако дать неоспоримое определение этого понятия затруднительно, так как представитель той или иной страны и группы населения может скорректировать его по-своему.

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ , а также Федеральным Законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98 г.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ , права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся:

1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности.

Для осуществления передачи предприятия в ипотеку необходимо согласие собственника вышеназванной недвижимости. Залогодатель, без разрешения залогодержателя, не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, относящегося к предприятию, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма, которого составляет не менее половины стоимости всего имущества, которое относится к данному предприятию.

2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть .

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

6. Незавершенные строительством объекты недвижимости , а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства.

7. Участки недр, обособленные водные объекты.

8. Леса, многолетние насаждения.

Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога соответствующих земельных участков (это уже указывалось выше). Это определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений.

9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В соответствии с законом «Об ипотеке», а также , имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;

Имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого, предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

Государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодия, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

Часть земельного участка, площадь, которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;

Доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Законодательное регулирование залоговых отношений встречается в законах Ману в Древней Индии (II в. до н.э.), а детально оно разработано в Римском праве.

Термин «ипотека» (от греч. hypotheke – залог), по свидетельству историков, впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э., и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. История развития ипотеки в России приведена в прил. 16.

Такое определение правомерно для Российской Федерации.

Например, ст. 339, 340, 349 и др.

Более подробно особенности ипотеки предприятий зданий и сооружений рассмотрены в главе XII Закона "Об ипотеке".

Комментарии-Методика

ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека - залог недвижимости. Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды. В данной статье рассмотрим правовые основы ипотеки.

В настоящее время правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Федеральный закон № 102-ФЗ), Законом Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" (далее - Закон № 2872-1) (применяется в части, не противоречащей Федеральному закону № 102-ФЗ, в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), не противоречащей статьям 334 - 358 ГК РФ) и др.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Он вправе использовать заложенные объекты в соответствии с их назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 2 статьи 29 Федерального закона № 102-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки (пункт 2 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть положения статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ предоставляют сторонам договора свободу в решении данных вопросов. Договорившись об ином распределении обязанностей, они должны закрепить это в договоре ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества (статья 4 Федерального закона № 102-ФЗ).

Предмет ипотеки.

Как правило, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, - это денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости, поэтому распространено мнение, что ипотекой обеспечивается только жилищное кредитование. Однако это не так - ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательства. Например, статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, в пункте 1 статьи 5 Федерального закона № 102-ФЗ перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки, это:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона №102-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона N 102-ФЗ.

Отметим, что в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо № 90) Президиум ВАС Российской Федерации разъяснил, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

Как правило, объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе со всеми принадлежностями как единое целое. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного предмета.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Отметим, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ)

При этом, согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Также следует учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Федерального закона № 102-ФЗ).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма № 90 указал, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Следовательно, несмотря на то, что объектом ипотеки является только нежилое помещение и в договоре ипотеки доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок не поименованы, залогодержатель имеет право обратить взыскание не только на заложенное нежилое помещение, но и на принадлежащие залогодателю доли в праве собственности на общее имущество этого здания и земельный участок. Заметим, что данный вывод судебных органов является очень важным для залогодателя, и о нем не стоит забывать при заключении договора.

Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Иными словами, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 Информационного письма № 90).

Требования кредитора, обеспечиваемые ипотекой.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть, если залогодатель погасил часть долга, то залогодержатель имеет полное право претендовать на денежные средства, полученные от продажи объекта ипотеки в размере, не превышающем оставшейся суммы обязательства (с учетом перечисленных выше дополнительных издержек кредитора).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона № 102-ФЗ.

Договор об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона № 102-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Заметим, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3 статьи 339 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона №102-ФЗ, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ).

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (статья 19 Федерального закона № 102-ФЗ).

Для этого залогодатель и залогодержатель подают в регистрирующий орган совместное заявление (статья 20 Федерального закона № 102-ФЗ). Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то достаточно заявления одной из сторон (залогодателя или залогодержателя).

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должны быть представлены:

договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня (пункт 5 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ).

В отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в пункте 19 Информационного письма № 90 отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. Таким образом, судьи отказались признать данный договор ипотеки незаключенным.

Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.

Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти же положения установлены и статьей 31 Федерального закона № 102-ФЗ, согласно которой страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Пункт 4 статьи 31 Федерального закона № 102-ФЗ допускает страхование заемщиком, являющимся залогодателем по договору об ипотеке риска своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

Последующая ипотека.

По договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Таким образом, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Такие разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма № 90.

Пунктом 1 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. Если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Уступка прав по договору об ипотеке.

Согласно статье 47 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству), если договором ипотеки не установлено иное.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (пункт 1 статьи 389 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как правило, лицо, получившее права по договору об ипотеке или основному обязательству, становится залогодержателем по этому договору. В этом случае отношения между залогодержателем и третьим лицом (которому уступаются права) регулируются статьями 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ (пункт 4 статьи 47 Федерального закона № 102-ФЗ).

Беляева Н.А.

Представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний удовлетворит свои требования при неисполнении обязательства.

Это обеспечение финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.

Предмет залога - вещи и права требования (ст.336 ГК). Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:

транспортные средства,
объекты недвижимости,
материальные запасы,
ценные бумаги,
оборудование.

При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.

Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст.335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.

Залог недвижимости

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п. С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие виды залога:

классический залог – имущество остается у залогодателя;
заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним проводить ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает погашение основного долга и процентов по кредиту.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется с ее изменениями. Корректировку проводят, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Этот риск состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Прекращается залог в следующих случаях:

при исполнении обязательств по обеспечению залога;
при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
при невозможности реализации залога.

Продажа залогового имущества

Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимальной, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.

О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.

Таким образом, у каждого человека есть возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.

Залоги банков

Когда банк принимает решение о привлечении того или иного актива как залогового обеспечения, он рассматривает несколько критериев:

1. Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. За срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.

2. Качество залога. Имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.

3. Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.

4. Постоянные цены на вид товара – продукция, которая быстро обесценивается, в залог не принимается.

5. Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки как залог не рассматривают.

6. Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.

7. Говоря о залоге товаров в обороте, выделяют следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения:

материалы для строительства и отделки (отделочные материалы, окна, двери, во многих случаях – лакокрасочные материалы),
пищевые продукты с высоким сроком годности (консервы, соки, продукция в пакетах тетра-пак и т.д.),
одежда,
обувь,
аксессуары,
бытовая техника,
хозяйственные товары и т.д.

Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).

Страница была полезной?

Еще найдено про залог имущества

Практические аспекты реализации заложенного имущества в процедурах банкротства Закон о несостоятельности регулирующую по сути порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам обеспеченным залогом имущества должника ведь обеспечение сохранности предмета залога является важным для залогодержателя задолго до начала
Залогодатель ГК Кроме названных прав и обязанностей залогодателя необходимо отметить что он обязан также сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности при залоге имущественного права удостоверенного ценной бумагой залогодатель должен передать ее залогодержателю либо в депозит нотариуса
Механизмы защиты интересов должника и кредиторов в процедурах банкротства ФЗ Наличие обеспечения задолженности залог имущества должника Кредитор с обеспеченными требованиями получает выплаты в приоритетном порядке Необеспеченные кредиторы лишаются
Ссуда Залоговые ссуды бывают следующих видов под залог недвижимости под залог квартиры под залог автомобиля под залог имущества под залог земли под залог жилья под залог дома под залог дачи под
Обеспеченное обязательство Залог В силу залога возникающего по договору или на основе закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица которому принадлежит это имущество залогодателя Изъятия из правила составляют случаи ликвидации юридического лица по решению суда когда требования
Залоговая стоимость Это дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества Оценка залоговой стоимости Оценку имущества которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту
Промежуточные ликвидационные балансы: проблемы и перспективы Кредиторы обеспеченные залогом имущества Материалы Кредиторы необеспеченные залогом имущества Незавершенное строительство Требования в части финансовых санкций Основные
Конкурсное производство Речь идет о непогашенной задолженности образовавшейся на момент принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом 3. в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам обеспеченным залогом имущества должника При принятии решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства обязательства
Что защитит компанию от нежелания контрагентов платить по долгам Чтобы неприятные неожиданности не всплыли в процессе судебного спора вопрос юридической обособленности материальных ценностей лучше прояснить еще в начале сотрудничества с покупателями и рассмотреть варианты оформления залога на имущество принадлежащее не только компании - покупателю товаров но и ее генеральному директору
Оценка стоимости предприятия с использованием метода дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода Процесс приватизации развитие системы страхования появление фондового рынка выдача кредитов коммерческими банками под залог имущества - все это вызвало необходимость в такой услуге как оценка стоимости бизнеса что
Банковская ссуда В большинстве случаев от заемщика требуется залог имущества в качестве обеспечения ссуды например документ подтверждающий право на владение недвижимостью Такие ссуды
Согласно законодательству о кредитной кооперации такое взыскание возможно только в том случае если договор залога имущества заключался на основании решения общего собрания членов кооператива принятого не менее чем двумя
Как повысить шансы на возврат долга, если компания-должник разорилась? Изучив материалы дела должника на сайте арбитражного суда можно подсчитать суммы требований поданных другими кредиторами и увидеть какие из долгов обеспечены залогом имущества такие кредиторы не имеют права голосовать в конкурсном производстве Подсчитав общую сумму долга
Федеральная собственность В частности для отчуждения сдачи в аренду залога имущества закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения а также для внесения его в
Финансовый анализ развития малого бизнеса в России Рекомендуются следующие способы управления средствами в расчетах с дебиторами не предоставлять отсрочку платежа без предварительной проверки финансового состояния покупателя получить от покупателя договор о залоге имущества на сумму отсроченного платежа продать счета дебиторов факторинговой компании или факторинговому отделу банка
Ликвидационная масса Так не подлежит включению в ликвидационную массу имущество предприятия-банкрота являющееся предметом залога имущество арендованное таким предприятием или находящееся у него на ответственном хранении личное имущество его
Уточнение требований к оценке кредитоспособности заемщиков Обычно банки при кредитовании кроме кредитов овердрафт и кредитных линий требуют предоставить вполне определенные дополнительные гарантии возвратности кредитных средств либо в форме залога имущества либо в виде гарантий и поручительств третьих лиц либо застраховать кредитный риск в
Финансовые схемы и способы реализации преднамеренных банкротств в практике российского бизнеса Кроме того используются и другие способы 4 привлечение кредитных и заемных средств под завышенный процент у дружественных коммерческих организаций и банков с начислением штрафных санкций за просрочку срока формирование задолженности обеспеченной залогом имущества для включения кредитора в привилегированную очередь неотражение фактической выручки в учете перечисление необоснованной
Банковский кредит Кредиты предоставляемые банками обеспечиваются залогом имущества принадлежащего Заемщику поручительством и банковской гарантией Размер обеспечения должен быть достаточным для погашения
Конкурсное производство в процедуре несостоятельности (банкротства) О несостоятельности банкротстве которое допускает замещение активов должника а также имеет место согласно решению собрания кредиторов при условии что за принятие данного решения проголосовали все кредиторы обязательства которых обеспечены залогом имущества должника Мировое соглашение как процедура банкротства может быть заключено на любой стадии производства

М.Л. Пашков,
юрист

Действующее гражданское законодательство определяет залог как способ обеспечения обязательств, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту - ГК РФ). Как любой другой способ обеспечения обязательства (исключая банковскую гарантию), залог носит характер акцессорного (дополнительного) обязательства и прекращается с исполнением основного обязательства.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 29.05.92 N 2872-1 "О залоге" залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом.

Из положений действующего законодательства можно сделать следующие краткие выводы.

1. Залог возникает на основании договоров. В соответствии со ст. 154 ГК РФ договор является двухсторонней сделкой. Статья 420 ГК РФ дает понятие договора как соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, залог может быть установлен в целях обеспечения обязательства стороной по договору, то есть по конкретной сделке. Залогом не может быть обеспечено обязательство сторон по векселю.

2. Законодатель не ограничивает круг предметов залога, указывая, однако, что предметом залога не могут быть вещи, выведенные из оборота, и требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметом залога может также быть недвижимое имущество.

В России вопросы ипотеки регулируются ГК РФ (гл. 23 параграф 3), Федеральным законом от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости) (далее по тексту - Закон об ипотеке), ведомственными актами, судебно-арбитражной практикой.

Ипотекой в современном российском праве называется залог недвижимого имущества.

В соответствии с Законом об ипотеке предметом ипотеки являются:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Для ипотеки характерен ряд особенностей.

1. Залогодателем может быть собственник имущества или лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Причем следует отметить, что залогодателем может быть не только должник по основному обязательству. Закон предусматривает возможность для третьего лица быть залогодателем по договору ипотеки. Главное условие для залогодателя - имущество должно находиться у него на праве собственности или хозяйственного ведения. При рассмотрении вопроса о праве лица, обладающего имуществом на праве хозяйственного ведения, предоставлять его в качестве предмета ипотеки необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ государственное предприятие не вправе сдавать в залог недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, без согласия собственника данного имущества. Как известно, имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения только за государственными или муниципальными унитарными предприятиями (п. 2 ст. 113 ГК РФ). Собственниками данного имущества являются либо государство, либо муниципальные органы. Согласно постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации" распоряжение государственной собственностью возлагается на Правительство РФ, которое вправе делегировать министерствам и ведомствам ряд полномочий в отношении объектов федеральной собственности, в том числе заключение договоров залога имущества.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам, в частности, относятся здания и сооружения) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, производит удостоверение произведенной регистрации путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершает надпись на документе, подлежащем регистрации. Согласно ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документом, удостоверяющим возникновение и изменения права на недвижимое имущество, является свидетельство о государственной регистрации прав.

В случае если залогодатель не является собственником имущества или, будучи владельцем данного имущества на праве хозяйственного ведения, не получил согласия собственника, договор ипотеки может быть признан недействительным по причине несоответствия его условий требованиям законодательства.

Пример из арбитражной практики: Русский торгово-промышленный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием принудить ТОО "ПТО “Царское село”" заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора. Решением от 17 июля 1995 года в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО "ПТО “Царское село”" отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.

2. Права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Данное условие вызывало достаточно много споров; например, как быть в случае, когда права на земельный участок не оформлены. Судебная практика сформулировала следующий подход к этой проблеме.

В случае если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при его передаче другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Статьей 69 Закона об ипотеке подтвержден вывод, сделанный в ходе правоприменительной практики.

Вышеуказанное правило подлежит применению в случае, если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.

Залог недвижимости является одной из гарантий защиты имущественных прав кредиторов. Она получила широкое распространение в банковской сфере России в связи с обеспечением обязательств по договорам займа и приобретения жилой и коммерческой недвижимости. Что представляет собой залог недвижимости, в каких случаях он применяется, как составляется договор и какие риски влечет установление такого вида обеспечения?

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Помимо активизирующей развитие экономических отношений функций залог недвижимости выполняет прежде всего задачу обеспечения гарантии выполнении финансовых обязательств должником и защиты интересов и прав на имущество кредитора. Вместе с тем залог не реализует цель приобретения собственности, а служит только механизмом получения ссудных средств для получения имущества во владение.

Сторонами отношений с залогом обычно выступают три стороны: собственник недвижимости, кредитор и заемщик.

Лицо, выдавшее средства на приобретение жилья или коммерческого объекта, не приобретает прав на имущество даже при нарушении условий должником.У него возникает возможность требования с учетом требований договора о материальном возмещении в виде выплаты штрафов и пеней за просрочку исполнения обязательств должником.

Под залогом недвижимости понимается ипотека, которая распространяется как на объекты жилого, так и коммерческого фонда.

Термин применяется в двух значениях:

ипотека как правоотношение для обеспечения залога недвижимости при приобретении жилья, земли, индивидуальных строений, основных средств или зданий при получении ссуды у кредитора;
ипотека как ценная бумага в виде закладной. Представляет собой ценную бумагу, в которой устанавливаются права кредитора на объект недвижимости.

На сегодня в России действует два основополагающих нормативных акта:

Закон об ипотеке;
Закон о залоге недвижимости.

В документах указано на необходимость соблюдения требований норм законодательства, указанных в кредитном договоре или соглашении о найме. Отношения с ипотекой могут сопровождаться оформлением отношений об аренде, ином разрешенном использовании.

К особенностям залога недвижимости можно отнести возможность аннулирования собственности должника или возврат имущества кредитору в случае невыполнения кредитных обязательств по возврате долга. Взыскание осуществляется за счет предоставленного в залог имущества или путем получения денежных средств за счет его реализации.

В каких случаях нужен

В силу закона ипотека возникает в случаях:

При приобретении готового или строящегося жилья за счет средств банка. Вступает в силу положение на основании п.1 ст.77 Закона об ипотеке с момента регистрации правоустанавливающего факта в Росреестре.
При оформлении жилого помещения в собственность военнослужащего по государственной программе накопления НИС. Отношения регулируются положениями закона о «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». С программой федерального субсидирования работают далеко не все банки России, а только крупнейшие из них, как Сбербанк России, Россельскозбанк, Банк Москвы, ВТБ24 и др.
В силу заключения договора долевого участия в строительстве на основании пп. 1-3 ст.13 ФЗ №214 и п.1 ст.58 Закона об ипотеке.
При приобретении имущества в рассрочку или с условием отсрочки также возможно установление залога недвижимости в силу и .

Важно: в случае, если в договоре купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой не указана фраза о том, что залог недвижимости не возникает в силу ст.488, 489 ГК РФ, специалисты Росреестра занесут в базу недвижимости сведения о возникновении ипотеки в силу залога и установлении такого обременения в обязательном порядке.

Предметом ипотеки может выступать любой объект недвижимости:

жилая квартира;
индивидуальное строение с находящимся под ним земельным участком;
офисы, магазины, склады, производственные здания и иные помещения коммерческого назначения;
коттеджи, апартаменты и таун-хаусы за городской чертой.

Ипотека в силу закона распространяется в случаях:

ренты;
залог имущественных прав;
получение средств целевого займа;
возведение недвижимости по инвестиционным договорам или при долевом строительстве;
при приобретении жилья или коммерческих объектов на заемные средства, полученные у кредитной организации.

Возможно также возникновение залога недвижимости на основании частного договора. По закону ипотека регистрируется в силу прямого указания в нормативных актах, в другом случае при подаче отдельного заявления от сторон отношений.

Залог недвижимого имущества при кредите

Залоговая недвижимость может приниматься для получения денежных средств любая:

имеющаяся в собственности заемщика;
приобретаемая по договору купли-продажи;
при участии в отношениях долевого участия.

Важным моментом заключения договора является определение стоимости объекта, передаваемого для обеспечения по кредитным обязательствам. Выполняется анализ цен на аналогичную недвижимость на рынке самостоятельно кредитором или аккредитованной организацией, которую предлагает банк или другая финансовая организация.

Особенностью залога недвижимости является отсутствие необходимости обращения залогодержателем для получения имущества обратно в суд. Возврат его происходит при невыполнении требований залогополучателем автоматически при направлении уведомления.

Под залог коммерческой недвижимости и объектов, годных для проживания, ссуды передаются на условиях более выгодной ставки в пониженном размере. Это объясняется наличием гарантии материального обеспечения при неисполнении обязательств должником. Одновременно, чем более дорогостоящая недвижимость предлагается в залог и больше сумма займа, тем выше процентная ставка на займ.

Как составить договор

Для оформления соглашения о залоге недвижимости требуется выполнить действия:

Получить одобрение банка на выдачу кредита или ипотеки.
Предоставить все документы на недвижимость для заключения договора купли-продажи на ссудные средства.
Оформление разрешения в банке на приобретение определенного жилья или объекта коммерческой недвижимости.
Заключение договора залога с банком с участием трех сторон: собственника жилья, заемщика и кредитора. Включение сведений об обременении объекта недвижимости залогом или ипотекой, помещение сведений в единую базу государственной недвижимости путем обращения с соответствующим заявлением в Росреестр.
Снятие ограничения на распоряжение недвижимостью – залог, после закрытия кредитных обязательств в полном объеме при предоставлении подтверждения выплаты долга на основании условий договора займа.

Внесение изменений в договор залога недвижимости возможно только с одобрением всех сторон отношений при составлении дополнительных соглашений к основному акту и их последующей регистрации в Росреестре, после чего они становятся действительными и вступают в силу.

Договор составляется в 4 идентичных экземплярах для предоставления в архив Росреестра, для собственника недвижимости – продавца, заемщика – покупателя и кредитора – банка. Все они передаются в регистрирующий орган в оригиналах, которые возвращаются сторонам после проведения правовой экспертизы и помещения сведений в росреестр сделок с недвижимостью.

В тексте договора обязательно должны содержаться сведения:

подробное описание объекта недвижимости – адрес нахождения, кадастровый номер, характеристики планировки;
указание на правоустанавливающие документы, на основании которых оформлена собственность на продавца, свидетельство Росреестра о владении или выписка из ЕГРН;
информация о залогодателе и залогодержателе, номере и дате заключения кредитного договора;
срок возврата задолженности по кредитному или ипотечному договору, прекращения обязательств;
оценка денежных требований к должнику – сумма займа, прописанная в кредитном договоре с процентами и иными начислениями.

Ипотека вступает в силу после регистрации соответствующих изменений. При нарушении заемщиком своих обязательств, предмет залога передается обратно собственнику на условиях, прописанных в договоре купле-продаже и на выдачу кредита.

Возможные риски

На практике стороны залоговых отношений сталкиваются со следующими нюансами:

обязательно следует проверить имущество под залог перед выдачей займа, сделать это можно, подав заявление на выдачу выписки из ЕГРН на наличие обременений и ограничений в отношении объекта;
при оформлении залога жилой собственности обязательно проверяется отсутствие задолженности по коммунальным платежам и прописанных на квадратных метров, особенно это актуально для регистрации несовершеннолетних детей, выселить которых без предоставления жилой площади законным представителям достаточно сложно и зачастую только в судебном порядке;
ипотека сопровождается проверкой правоустанавливающих документов на недвижимости и отсутствием уже наложенных ограничений на распоряжение имуществом, как аресты на основании решения суда или постановления судебного пристава-исполнителя, залог по другим финансовых обязательствам – кредитным договорам, ипотеке в счет обеспечения, спор в отношении объекта;
при оформлении имущества в залог желательно проверить историю недвижимости – сколько раз она была предметом перехода права собственности по сделкам, в какие периоды – наименьшее число их служит гарантией отсутствия претензий со стороны бывших собственников или потенциальных владельцев, как например, не принявших в срок наследство граждан;
сложности возникнут с оформлением в залог недвижимости с незаконной перепланировкой – сначала ее необходимо согласовать в уполномоченных государственных органах, в практике судов есть осмотр по факту передаваемого в залог имущества, осуществляется также проверка кадастрового и технического паспортов с реальным состоянием квартиры, так что скрыть такое обстоятельство не представляется возможным для хозяев объектов.