В оценочном процессе принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имеет определяющее значение. В общем случае определение рыночной стоимости недвижимости невозможно без предварительного анализа наиболее эффективного использования (далее по тексту - НЭИ).
Принцип НЭИ отражает основную цель рационального покупателя - получение максимальной полезности при реализации права собственности. Эта цель достигается путем выбора из всех возможных вариантов использования недвижимости такого варианта, при котором рынок дает этой собственности максимальную стоимость.
НЭИ недвижимого имущества это такое юридически разрешенное, физически возможное и экономически целесообразное использование, при котором стоимость объекта является максимальной.
Таким образом, для выбора НЭИ необходимо рассмотреть каждый из всех разумных вариантов использования на соответствие указанным четырем критериям. Прежде чем производить такой анализ, следует провести анализ рынка недвижимости.
При анализе рынка необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:
- ? экономическое состояние города (региона);
- ? центры занятости;
- ? характеристики доходов населения;
- ? уровень безработицы;
- ? виды землепользования в районе;
- ? месторасположение объекта;
- ? текущие и ретроспективные величины цен и арендных ставок;
- ? перспективы экономического роста города (региона) и района месторасположения объекта;
- ? характер и тип окружающей застройки;
- ? характеристики субъектов рынка недвижимости;
- ? транспортная обеспеченность и доступность;
- ? транспортная и социальная инфраструктура;
- ? ограничения в сфере строительства и землепользования;
- ? соотношение прав на свободные и застроенные земельные участки (аренда, собственность - что преобладает);
- ? соотношение первичного и вторичного рынков.
В результате анализа рынка оценщик должен ответить на вопрос, какой из возможных видов функционального использования объекта с учетом его характеристик, местоположения и перспективы развития пользуется наибольшим спросом.
Анализ НЭИ объекта недвижимости проводится в два этапа. На первом этапе определяется НЭИ земельного участка без учета имеющихся на нем улучшений, на втором - с учетом улучшений. Если стоимость свободной земли при ее наиболее эффективном использовании за вычетом затрат на снос существующих строений меньше стоимости имеющегося объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании, то результатом анализа является наиболее эффективное использование, определенное для всего объекта.
Если стоимость земельного участка как свободного при его НЭИ за вычетом затрат на снос или реконструкцию существующих улучшений больше стоимости существующего объекта, то наиболее эффективным использованием объекта является использования свободного земельного участка.
Рассмотрим каждый из четырех критериев выбора НЭИ.
Юридическая разрешенность. Отклоняются виды использования, выходящие за рамки существующих нормативных и законодательных ограничений. При этом анализу подлежат:
- ? разрешенные виды землепользования;
- ? местные требования и ограничения в градостроительстве;
- ? правила регистрации сделок;
- ? законодательство в области охраны окружающей среды;
- ? строительные и жилищные кодексы;
- ? требования пожарной безопасности;
- ? использование памятников истории и культуры;
- ? наличие сервитутов и иных обременении в отношении объекта.
В отчете оценщик должен дать четкое описание всех имеющихся нормативных правовых положений, касающихся объекта оценки, и их возможное или предполагаемое изменение в будущем.
В частности, документом, содержащим исчерпывающий перечень ограничений юридического характера, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, является градостроительный план земельного участка В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке..
Физическая возможность. Здесь должны быть рассмотрены все физические возможности и ограничения для потенциальных видов использования, такие как размер, форма, топография участка, несущие и дренажные характеристики почвы и подпочвенного слоя, протяженность фронтальных границ, наличие коммунальных сетей, климатические условия. Далее следует оценить ресурсное качество земельного участка - какие и в каком количестве могут быть привлечены к участку другие ресурсы в плане их физической осуществимости. Например, определить площадь застройки и этажность здания с учетом характеристик как самого участка, так и его месторасположения. Предположим, оценке подлежит объект, у которого, с точки зрения экономической эффективности, целесообразно надстроить один или два дополнительных этажа, т. е. созданная дополнительная стоимость превосходит строительные затраты. Принятие такого решения не возможно без предварительного анализа таких факторов, как группа капитальности, состояние фундамента и несущих элементов здания, а также характеристики почвы.
Экономическая целесообразность. Экономическая целесообразность того или иного потенциального использования - это степень соответствия варианта использования требованиям типичного инвестора относительно сроков возмещения вложенного капитала и нормы прибыли или требованиям типичного покупателя относительно соотношения величины вкладываемого капитала и получаемой полезности (например, размера и качества жилья). Для этого оценщику следует предварительно, помимо прочих иных факторов, изучить предпочтения потребителей объектов недвижимости, а также уровень конкурентности различных видов использования в районе месторасположения объекта.
Основополагающую роль в данном анализе играет принцип добавочной (остаточной) продуктивности Один из основных принципов оценки: The appraisal of real estate. - 12th ed., Appraisal institute (U.S.), 2001. - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление (предпринимательство) относится к земле. Данный принцип основан на экономической теории: теории земельной ренты Смит, Рикардо, Маркс, неоклассическая теория..
При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике, целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации вариант развития объекта как основной.
Максимальная стоимость- это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования.
НЭИ можно определять на основе качественного анализа, если такое использование очевидно или его выбор предельно ограничен физическими или юридическими факторами. В общем случае более корректно и доказательно НЭИ определяется на основе расчетного обоснования.
Для определения НЭИ земельных участков обычно используются остаточные методы, а для земельных участков с улучшениями - или на основе капитализированного дохода от всего объекта (доходная недвижимость), или на основе предполагаемой продажи (например отсутствие рынка аренды). Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов. При проведении оценки Оценщик должен выбрать такой способ использования имущества, который при условии выполнения известных условий (законности, физической осуществимости и т.д.) дает максимальное значение стоимости. Кроме того, необходимо помнить, что при определении рыночной стоимости речь идет о типичном покупателе, а это значит, что один и тот же способ использования, реализованный любым из покупателей, входящих в данную группу, должен обеспечить одинаковое или близкое значение стоимости, что в свою очередь предполагает однозначность и детерминированность эффекта от использования имущества, независимо от того, кем оно используется. Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта аренды представлены в форме таблицы. Несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.
Табл. 13 - Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
|
Вариант использования здания |
Юридическая разрешенность |
Физическая возможность |
Экономическая целесообразность |
Стоимость объекта, ден. ед. |
Вывод о наиболее эффективном использовании |
|
|
Торговое |
Не определяется, поскольку данный вариант является единственным, соответствующим всем критериям НЭИ |
Является наиболее эффективным |
||||
|
Офисное / сфера услуг |
Экономически не целесообразно |
|||||
|
Производственное |
Недопустимо использования помещений, связанных с организацией производств, технологический процесс которых так или иначе связан с повышенным уровнем вредных выбросов, пожароопасности |
Экономически не целесообразно |
Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ |
Не является наиболее эффективным |
||
|
Складское |
Экономически не целесообразно |
Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ |
Не является наиболее эффективным |
|||
|
Свободный земельный участок |
Физически неосуществимый вариант, поскольку помещение является встроенным помещением в жилом многоэтажном доме, снос помещения невозможен |
Экономически не целесообразно |
Не определяется, поскольку данный вариант соответствует не всем критериям НЭИ |
Не является наиболее эффективным |
1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?
2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?
3. Является ли имущество физически пригодным для использования?
4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?
Вариант тестирования приведен в таблице 1.
|
Варианты НЭИ |
Тест на НЭИ |
|||
|
Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным? |
Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования? |
Является ли имущество физически пригодным для использования? |
Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым? |
|
|
Текущее использование | ||||
|
Жилой дом | ||||
|
Офисное здание | ||||
|
Торговое здание | ||||
|
Здание склада | ||||
После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения . То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.
Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов.
В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущества может быть его сохранение для будущего использования» или «промежуточное использование» в случае, «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.
Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.
Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.
К сожалению, у нас оценщиками недвижимости считаются люди, прослушавшие краткосрочные курсы, на которых даже и не рассматриваются эти вопросы. У нас почему-то сложилась практика довольно поверхностного отношения к оценке недвижимости. В этой связи хотелось бы привести некоторые выдержки из МСО:
- «1.7 Во всех странах-членах МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта» (МР1 МСО)
- «Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков » («Типы имущества» МСО 2003 стр.83)
- «…Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов (МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений » (МР 1 МСО стр.195)
Последняя цитата особенно актуальна для нашей страны. Огромные нефтедоллары хлынули на рынок недвижимости, обеспечивая ему постоянный рост. При этом еще примерно 75% всей доходной недвижимости находится в государственной собственности под управлением чиновников. Переход прав собственности на эти объекты по законодательству осуществляется только через независимую оценку. Отсюда все возрастающая роль профессиональных оценщиков недвижимости, к которым в соответствии с МСО предъявляются повышенные требования как в плане профессионализма, так и в плане соблюдения Кодекса поведения.
С 30 декабря 2004 года у нас в стране действует новый Градостроительный Кодекс. В соответствии с ним можно выделить четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку:
- территориальное планирование,
- градостроительное зонирование,
- планировка территории
- проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства.
Выделение участков должно начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной «по умолчанию».
После территориального планирования власти должны провести градостроительное зонирование. В результате на территории каждого муниципального образования будут определены территориальные зоны и установлены градостроительные регламенты. На выполнение этой задачи правительство дало пять лет - до 1 января 2010 г. До этой даты для территорий поселений и межселенных территорий, если те подлежат застройке, необходимо разработать правила землепользования. Подробное содержание правил изложено в кодексе. С начала 2010 г. при отсутствии этих документов не допускается выдача разрешений на строительство.
Затем выделенные в результате зонирования территории должны быть подвергнуты планировке. Последняя предполагает разбивку зоны на кварталы, микрорайоны и иные элементы, а также установление границ для участков под застройку. Планировку надо провести в отношении как застроенных, так и пустых территорий. Эта задача также ложится на плечи местных властей и местного же бюджета. Кроме того, органы местного самоуправления будут решать, какой именно набор документов необходим для планировки территории.
В ходе планировки за каждым участком земли должны быть закреплены предписания относительно того, какого назначения здание на нем можно построить. Помимо назначения укажут его этажность, контур углубления, площадь и т.д.
Однако работа по разработке Градостроительных Кодексов городов требует существенных денежных средств и привлечения к этой работе высококвалифицированных кадров. Соответственно, работа в этом направлении ведется с отставанием от намеченных графиков. Даже в наиболее продвинутой в области информационного обеспечения градостроительной деятельности Москве Градостроительный Кодекс еще не принят (хотя по намеченным планам он должен быть разработан в конце 2006 года по распоряжению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 2664-РП).
В Москве все еще действует Градостроительный Кадастр, на основе которого оценщику можно провести тестирование НЭИ. В соответствии с законом г. Москвы от 15 декабря 2004 г. № 88 «О градостроительном кадастре города Москвы», «Градостроительный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения градостроительной деятельности на территории города Москвы. Сведения градостроительного кадастра носят открытый характер и предоставляются всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменными запросами, за исключением сведений, составляющих государственную тайну». По запросу Служба градостроительного кадастра города Москвы выдает кадастровую справку, где отражаются фрагменты плана линий градостроительного регулирования («красных линий»), топографического плана, схем градостроительного зонирования, размещения инженерных магистральных сетей и сооружений, административно-территориального деления, природного комплекса, зон охраны памятников истории и культуры, исходно-разрешительной, градостроительной и проектной документации, данные об утверждении архитектурно-градостроительных решений, материалов историко-архитектурного обследования ЦАО г. Москвы и др. Кадастровая справка сформирована на основе утвержденных материалов Генерального плана развития г.Москвы на период до 2020 года.
Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:
- схема развития и реорганизации производственных зон,
- функциональное зонирование,
- строительное зонирование,
- план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.
Приведем пример информации из кадастровой справки применительно к одной из промзон Москвы.
Схема функционального зонирования: Квартал 1001. Квартал специализированного административно-делового назначения (Б1) — участки административно-делового вида занимают более 25% территории, а участки других видов — менее 25% каждый. При этом участки коммунально-складского, промышленного и специального видов назначения должны занимать не более 10% территории.
Схема строительного зонирования: Квартал 2130. Квартал среднеплотной застройки смешанной контрастной этажности, средняя плотность застройки на территории застраиваемых участков составляет более 5 тыс.кв.м./га и не более 10 тыс.кв.м./га, при этом участки малоэтажного и многоэтажного видов застройки занимают более одной трети территории, а участки других видов застройки — менее одной трети территории каждый.
Таким образом, информация из кадастровой справки служит основой для выбора вариантов возможной застройки для проведения анализа с целью определения НЭИ. Следовательно, при заключении договора на оценку недвижимости необходимо в договоре об оценке прописать обязанность заказчика в представлении исполнителю кадастровой справки Градостроительного Кадастра или выписку из Градостроительного Кодекса города, когда он будет принят.
Вопросы градостроительного регулирования в различных городах имеют свои специфику, и оценщику недвижимости необходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно.
После того как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например, по РСС-2007 и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких-либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.
Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.
Чтобы грамотно решать эти вопросы необходимо обратиться к теории и практике девелопмента. В развитых рыночных странах эта теория отработана достаточно хорошо и показала свою эффективность в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости. К сожалению, мы очень мало уделяем внимания вопросам девелопмента. Более того, у нас даже в законодательных и нормативных документах отсутствует это понятие. Мы его заменили на понятия типа «застройщик», «инвестор-застройщик», «заказчик» и т.п. Эта запутанность в терминах приводит к большим издержкам и проблемам при строительстве. Обманутые дольщики — это следствие нечеткости формулировок в законах и непонимании роли девелопера в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости.
Формат настоящей статьи не позволяет более подробно остановиться на этих вопросах, они будут отражены в готовящейся к изданию книге. Обратим лишь внимание на то, что девелопер является главным действующем лицом процесса улучшения недвижимости, несет все риски проекта и получает соответствующие этим рискам прибыль или убытки. Причем эту прибыль он получает последним, после удовлетворения всех требований участников проекта, и за этим основополагающим принципом следят все участники проекта и контролирующие органы. Если же, как это часто бывает у нас, девелоперу удается получить свою прибыль раньше, то и возникают долгострои и обманутые вкладчики. Хотим ли мы или нет, но законы рынка и усиливающаяся конкуренция на рынке недвижимости приведут к тому, что этот принцип будет соблюдаться. И девелопером будет профессионал, а не как у нас сейчас — банковские структуры, заводы, НИИ, строители и т.д.
Таким образом, в наших расчетах мы должны соблюсти первый принцип: главный игрок — девелопер, и он получает прибыль последним. Здесь как раз уместно остановиться на развернувшейся в среде оценщиков дискуссии о «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости и прежде всего на вопросе, о каком предпринимателе идет речь при вычислении этого параметра. Прибыли предпринимателя при оценке недвижимости посвящено большое количество работ таких известных ученых и практиков оценки, как Озеров Е.С., Грибовский С.В., Тарасевич Е.И, Яскевич Е.Е., Козырь Ю.В, Зеленский Ю.В. и др. Однако ясности в этом вопросе так и нет.
Чаще всего в практических оценках эта прибыль определяется как вмененные издержки или процент на инвестированный в проект капитал, и речь идет о прибыли девелопера. Но девелопер — это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Как же тогда посчитать его прибыль? И является ли она той прибылью, которую мы должны определить в процессе оценки недвижимости?
В теории и практике девелопмента этот вопрос решен следующим образом. Инвестиции в проект девелопмента складываются из высорискованного собственного капитала проекта (30-40% от общих инвестиций), в котором может участвовать девелопер, и строительного кредита, который выдают, как правило, банки или другие кредитные организации. Причем, строительный кредит выдается только после вложений в проект собственного капитала и при условии его реинвестирования долгосрочным кредитом после планового заполнения объекта недвижимости арендаторами. Таким образом, прибыль предпринимателя — это прибыль на собственный капитал проекта , а прибыль девелопера — это, как правило, 50% от сверхприбыли после удовлетворения требований по прибыли инвесторов собственного капитала.
Пример денежного потока проекта девелопмента, в котором Собственник земельного участка получает доход в виде определенного процента площадей в улучшенной недвижимости (инвестпроект), показан на графике.
Что еще оценщики могут взять из теории и практики девелопмента для целей определения НЭИ и оценки недвижимости.
1. Особенности строительного кредита. Он выдается под повышенную ставку только после вложений в проект собственного капитала. Им покрываются текущие расходы проекта. При этом проценты начисляются, но не погашаются. Погашение процентов и тела кредита происходит при реинвестировании проекта долгосрочным кредитом после заполнения объекта арендаторами или продаже недвижимости.
2. Долгосрочный кредит. Выдается институциональными кредиторами, типа REIT (трасты недвижимости), ЗПИФ недвижимости, пенсионные фонды, страховые компании и т.д. Максимальная величина кредита определяется как минимальное значение из двух параметров: LTV — доля кредита в стоимости недвижимости (60-70%) и DCR — коэффициент покрытия долга (часть средств на обслуживание задолженности в NOI).
3. Заполнение построенного объекта доходной недвижимости происходит не мгновенно, а в течение определенного периода, в зависимости от состояния рынка. В течение этого периода необходимо в расчетной модели учесть затраты на операционные расходы и обслуживание строительного кредита. Оценщики, как правило, не учитывают эти затраты, что приводит к занижению затрат проекта.
Пример определения НЭИ для условий участка земли как свободного в одной из намеченной к реконструкции промзон Москвы и с учетом изложенных выше особенностей приведен в таблице 2.
|
Наименование |
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Жилой комплекс |
||||
|
Исходные данные: | ||||||||
|
Общая площадь, м2 | ||||||||
|
Полезная площадь,м2 | ||||||||
|
Арендуемая площадь,м2 | ||||||||
|
Площадь земельного участка, Га | ||||||||
|
Определение НЭИ: | ||||||||
|
Доходы от эксплуатации | ||||||||
|
Расчетная арендная ставка, $/м2/год | ||||||||
|
Доходы от аренды | ||||||||
|
Прочие доходы от объекта | ||||||||
|
Потенциальный доход от объекта |
$4 143 803 |
$7 889 049 |
$5 072 382 | |||||
|
Минус недогрузка | ||||||||
|
Эффективный валовый доход | ||||||||
|
Расходы на эксплуатацию | ||||||||
|
Операционные расходы, $/м2/год | ||||||||
|
Управление недвижимостью | ||||||||
|
Аренда земли | ||||||||
|
Налог на недвижимость | ||||||||
|
Страхование | ||||||||
|
Итого расходов | ||||||||
|
$3 174 227 |
$6 025 900 |
$4 071 656 |
$0 |
|||||
|
Прогнозная цена продажи | ||||||||
|
Затраты на строительство (без стоимости прав на землю) | ||||||||
|
Разрешительная документация | ||||||||
|
Затраты на СМР на 1 кв.м |
$7 366 760 |
$17 420 000 |
$6 749 459 |
$19 081 846 |
||||
|
Архитектурные и проектные работы | ||||||||
|
Инженерные сети и техусловия | ||||||||
|
Благоустройство | ||||||||
|
Юридические издержки | ||||||||
|
Маркетинг | ||||||||
|
Страхование | ||||||||
|
Расходы на получение кредита | ||||||||
|
Аренда земли | ||||||||
|
Общие дополнительны расходы | ||||||||
|
Итого прямые затраты |
$9 464 119 |
$22 329 667 |
$11 522 628 |
$24 008 131 |
||||
|
Накладные расходы от СМР | ||||||||
|
Непредвиденные расходы от СМР | ||||||||
|
Общие расходы без резервов на проценты и операционные расходы на период заполняемости объекта |
$10 053 460 |
$23 723 267 |
$12 062 585 |
$25 534 679 |
||||
|
Максимальный размер долгосрочного кредита |
$18 516 323 |
$38 346 638 |
$28 501 592 |
$39 916 800 |
||||
|
Годовые платежи по долгосрочному кредиту |
$1 858 535 |
$3 848 960 |
$2 860 785 |
$4 006 561 |
||||
|
Прогнозный NOI | ||||||||
|
Стоимость при норме капитализации |
$57 024 000 |
|||||||
|
Доля кредита в стоимости (LTV) |
$18 516 323 |
$38 346 638 |
$28 501 592 |
$39 916 800 |
||||
|
Ставка кредита | ||||||||
|
Срок кредита, лет | ||||||||
|
Ежемесячный NOI | ||||||||
|
Максимальный DCR | ||||||||
|
Максимальный кредит по DCR |
$24 326 438 |
$46 180 913 |
$31 204 099 | |||||
|
Ставка строительного кредита | ||||||||
|
Период строительства, мес | ||||||||
|
Средний процент выплат | ||||||||
|
Выплаты процентов за период строительства |
$1 323 917 |
$4 569 641 |
$2 547 330 |
$4 756 752 |
||||
|
Итого затраты до резервов на операционные расходы | ||||||||
|
Потенциальная валовая аренда в месяц | ||||||||
|
Период сдачи в аренду, мес | ||||||||
|
Средняя заполняемости | ||||||||
|
Арендная плата в период сдачи | ||||||||
|
Расходы в период сдачи | ||||||||
|
NOI в период сдачи | ||||||||
|
Выплаты процентов в период сдачи (продажи) | ||||||||
|
Необходимый резерв на период сдачи (продажи) |
$606 034 |
$1 474 993 |
$1 846 454 | |||||
|
Всего затраты на проект |
$11 983 411 |
$29 767 900 |
$16 456 369 |
$30 291 431 |
||||
|
Показатели эффективности проекта | ||||||||
|
Затраты на проект | ||||||||
|
Долгосрочный ипотечный кредит |
$18 516 323 |
$38 346 638 |
$28 501 592 |
$39 916 800 |
||||
|
Собственный капитал проекта |
$5 554 897 |
$11 503 991 |
$8 550 478 |
$11 975 040 |
||||
|
Расходы на обслуживание задолженности по кредиту | ||||||||
|
Денежный поток на собственный капитал | ||||||||
|
Норма капитализации на момент продажи | ||||||||
|
Капитализированная стоимость |
$31 742 268 | |||||||
|
Стоимость инвестированного капитала | ||||||||
|
Приведенная стоимость на дату оценки |
$26 833 191 |
$45 542 048 |
$31 646 277 |
$47 313 465 |
||||
|
Потенциальная прибыль от девелопмента |
$14 849 780 |
$15 774 147 |
$15 189 908 |
$17 022 034 |
||||
|
Общая доходность проекта (норма капитализации) | ||||||||
|
Текущая доходность на собственный капитал | ||||||||
|
Требуемая по рынку норма доходности собственного капитала | ||||||||
|
Прибыль на собственный капитал | ||||||||
|
Полные издержки девелопмента | ||||||||
|
Стоимость прав аренды земли для девелопмента по методу остатка |
$13 739 000 |
$13 473 000 |
$13 480 000 |
$14 627 000 |
||||
Как видно из расчетной таблицы, ни один из вариантов расчета не имеет явного преимущества по стоимости прав аренды земельного участка. Необходимо помнить, что точность этих расчетов невелика и все результаты расчетов находятся в пределах вычислительной ошибки.
При проведении этих детерминированных расчетов мы исходили из того, что все входные параметры являются фиксированными. На самом деле они находятся в определенно диапазоне. Применить же вероятностные методы для этой стадии расчетов нецелесообразно из-за их большой сложности.
В течение ряда последних лет автором изучались вопросы применения теории опционного ценообразования для целей оценки недвижимости. В работе /4/ впервые было предложено использовать модифицированную методику Блэка — Шоулса для целей определения НЭИ. В дальнейших работах /5-7/ эта тема была развита и доведена до уровня методики с рекомендациями по заданию входных параметров расчетной модели.
Подробное изложение теории и методики также выходит за рамки этой статьи. Приведем только результаты расчетов по этой методике применительно к нашему примеру.
|
Параметры |
Текущее использование (складской комплекс с офисами) |
Офисное здание |
Торговый центр |
Жилой комплекс |
||||
|
Приведенная стоимость доходов от проекта при ценах продаж на дату оценки | ||||||||
|
Пересчитанное на год стандартное отклонение в ln | ||||||||
|
Приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект | ||||||||
|
Время реализации проекта | ||||||||
|
Затраты, связанные с возможной задержкой проекта | ||||||||
|
Безрисковая ставка на период действия опциона | ||||||||
|
Stock Price |
$26 833 191 |
$45 542 048 |
$31 646 277 |
$47 313 465 |
||||
|
Strike Price |
$11 983 411 |
$29 767 900 |
$16 456 369 |
$30 291 431 |
||||
|
Expiration (in years) | ||||||||
|
T.Bond rate | ||||||||
|
Variance | ||||||||
|
Стоимость задержки | ||||||||
|
Стоимость опциона |
$15 897 594 |
$21 253 622 |
$18 033 777 |
$20 349 945 |
||||
|
Период экспозиции объекта, | ||||||||
|
Период оформления прав на объект | ||||||||
|
Период времени, к которому привязана ставка | ||||||||
|
Ставка дисконтирования | ||||||||
|
Издержки на продажу в % | ||||||||
|
Издержки на продажу в $ |
$804 996 |
$1 366 261 |
$949 388 |
$1 419 404 |
||||
|
Стоимость прав аренды земельного участка |
$13 725 062 |
$17 841 903 |
$14 986 402 |
$17 180 006 |
||||
Как видно из таблицы, учет опционных характеристик выявил явные преимущества для вариантов строительства на рассматриваемом участке земли офисного здания и жилого комплекса. Окончательное решение о НЭИ оценщик должен принять на основе всей имеющейся у него информации.
Заключение
Настоящая статья направлена на то, чтобы высветить те проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оценщики недвижимости при определении НЭИ и дать некоторые теоретические и практические рекомендации. Безусловно, ряд высказанных соображений имеют дискуссионный характер. Однако важно говорить о них, а не замалчивать.
В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «…уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта.
Происходящий на наших глазах переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах.
Литература
- Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
- Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. — М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. — 231 с.
- Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. — 224 с.
- Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. — М.: МГСУ-РООС, 2003. — 180 с.
- Коростелев С.П., Коношенко М.В. Оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов с использованием теории опционного ценообразования. /Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть II. Под общей редакцией Н.Ю. Яськовой. Консалтинговый центр МАГМУ Российской Академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, М.: 2006г.с.52-94.
- Коростелев С.П. , Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно- коммунального комплекса в России» Сб. тр /Моск. гос. строит. ун-т: МГСУ, 2004, с 28-32.
- Коношенко М.В. Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно — строительных проектов с учетом их опционных характеристик. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М:, 2007г.
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:
Юридическая допустимость;
. физическая осуществимость;
. финансовая обеспеченность;
. максимальная продуктивность.
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Юридическая допустимость.
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.
Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.
Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.
Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.
Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий.
Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.
Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.
Физическая осуществимость.
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.
В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.
Финансовая обеспеченность.
Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.
Максимальная продуктивность.
Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
Наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
. наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:
1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:
1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.
Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:
1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
Застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.
Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.
В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:
1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?
2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?
Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:
Затраты на снос существующих строений;
- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);
- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:
1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:
Сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
. проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
. проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
. уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основой определения стоимости. В том случае, если улучшения, находящиеся на земельном участке, имеют высокую степень физического, функционального и внешнего износа либо подлежат ликвидации наилучшее и наиболее эффективное использование рассматривается только для земельного участка как не застроенного. Если улучшения находятся в хорошем состоянии, то ННЭИ рассматривается для улучшения (объекта недвижимости), так как здание находится в хорошем состоянии, и его не предполагается сносить.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика по этому вопросу, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость оцениваемого объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
1) законодательно разрешенное использование – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект;
2) физически возможные варианты использования – рассматриваются физически реальные на данной площади способы использования. Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений;
3) финансово осуществимые варианты использования – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу;
4) вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
6. Определение стоимости объекта оценки
6.1. Определение стоимости земли
Включение данного раздела в настоящее учебное пособие предопределено логикой и последовательностью составления отчета об оценке объекта недвижимости. Однако детальное рассмотрение подходов и методов оценки земли неоправданно увеличило бы объем настоящей работы и не позволило бы автору сконцентрироваться на вопросах, в большей степени касающихся оценки улучшений объектов недвижимости – зданий. Ввиду этого, при рассмотрении вопросов определения стоимости земли, авторы отсылают читателя к другим источникам, достаточно подробно освещающим вышеназванные вопросы .
6.2. Определение стоимости улучшений
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
Основу затратного подхода составляет определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости. Существует несколько основных методов определения восстановительной стоимости, метод сравнительной единицы, метод разбиения по компонентам и метод количественного обоснования.
Метод количественного обоснования является самым трудоемким, поскольку предполагает составление сметной документации на возведение объекта недвижимости, как если бы он строился заново.
Метод разбиения по компонентам менее сложен и основан на том, что строительство объекта недвижимости можно условно разбить на определенные этапы (земляные работы, фундаменты, стены и т.д.), а затем, применяя укрупненные показатели сметной стоимости строительства и удельные веса каждого компонента в стоимости объекта недвижимости, определить его восстановительную стоимость.
В настоящем пособии будет рассмотрено определение восстановительной стоимости объекта недвижимости на основе метода сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Первым этапом определения восстановительной стоимости является выбор единицы сравнения. Ею, как правило, выступает квадратный метр общей площади здания или кубический метр строительного объема здания.
В сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости за единицу сравнения принят один кубический метр строительного объема здания . В этой связи часто возникает необходимость перевода единиц сравнения из кубических метров в квадратные, поскольку при оценке стоимости недвижимости в основном оперируют последними. Для перехода от кубических метров к квадратным достаточно перемножить стоимостные показатели первых на коэффициент перевода:
где K – коэффициент перевода;
V – строительный объем здания;
S – общая (полезная) площадь здания.
Следует отметить, что в некоторой технической документации данный коэффициент бывает рассчитанным, что упрощает задачу оценщика.
После выбора единицы сравнения следует определить характеристики типичного оцениваемому объекту здания. Очень часто возникает заблуждение, что на первом этапе процесса оценки определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Это не так. Исходя из определения восстановительной стоимости как затрат в текущих ценах на воспроизводство здания, являющегося точной копией оцениваемого объекта, т.е. возведенного с применением тех же технологий, конструктивно-планировочных решений, материалов, качества рабочей силы и т.п., необходимо определить восстановительную стоимость аналогичного типичного объекта, а затем произвести корректировку полученной величины с учетом особенностей оцениваемого объекта.
В сборниках УПВС даны подробные технические характеристики большинства типичных объектов. Рассмотрим следующий пример. Двухкомнатная квартира в пятиэтажном крупнопанельном доме с техническим подпольем, общей площадью 48 кв. м, высотой потолка 2,7 м, имеет все благоустройства, предусмотренные описанием аналога (Сб. 28 УПВС, табл. 49) (см. Приложение 4 ).
В сборнике 28 УПВС рассмотрены характеристики типичного пятиэтажного крупнопанельного здания. Группа капитальности определяется исходя из характеристик основных элементов здания (фундамента, стен, перекрытий). Для жилых зданий принимается, как правило, капитальность первой и второй групп (см. табл. 2) со сроком эксплуатации 150 и 120 лет соответственно.
Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровню сметной стоимости для II климатического района.
Территориальный пояс определяется согласно Приложению 2 Общей части сборников УПВС «Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов». Например, Волгоградская область – 2 территориальный пояс, II климатический район.
Для определения восстановительной стоимости по I, III, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентами, приведенными в технических частях соответствующих отделов Сборника УПВС.
На следующем этапе работы с таблицей УПВС необходимо определить строительный объем здания для определения его стоимостных характеристик. При определении строительного объема здания необходимо руководствоваться следующим:
1. Площадь здания определяется путем умножения его длины на ширину; длина и ширина здания принимаются по внешнему очертанию стен на уровне выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки.
В тех случаях, когда здание в плане представляет сложную геометрическую фигуру, последнюю при измерении надлежит разбить на простые геометрические фигуры (прямоугольники, треугольники и т.д.), а площадь здания определять как сумму площадей этих фигур.
2. Объем здания с чердачным перекрытием определяется произведением его площади на высоту здания, причем высоту здания следует считать от уровня чистых полов первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.
3. Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину здания. Площадь вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания – путем замера расстояния между наружными поверхностями торцовых стен на уровне первого этажа выше цоколя.
4. Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.
5. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.
6. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или конструктивному решению, например, здание цеха, в котором имеются одноэтажная часть с железобетонным каркасом и бытовые помещения с кирпичными стенами и т.д.
В случае раздельного исчисления объема здания стена, разграничивающая части здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.
Определение восстановительной стоимости пристроенного здания, которое не имеет четвертой стены в месте примыкания к основному зданию, производится следующим образом: пристройка, имеющая одинаковое с основным зданием хозяйственное назначение, принадлежащая одной организации и не отличающаяся от него по конструктивной характеристике, переоценивается вместе с основным зданием как единый инвентарный объект. При этом отсутствие у пристройки четвертой стены в месте примыкания к основному зданию во внимание не принимается. Если же пристройка имеет другое хозяйственное назначение и отличается от основной части здания по конструктивной характеристике или принадлежит другой организации, она переоценивается отдельно. В этом случае при отсутствии у пристроенного здания четвертой стены в месте примыкания к другому зданию восстановительная стоимость такой пристройки уменьшается. Определение восстановительной стоимости пристройки производится по следующей формуле:
В П = В У О П (1 – У СФ × l СТ / П СТ), (5)
где В П – восстановительная стоимость пристроенного здания;
В У – восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м) данного типа здания (пристройки);
О П – объем пристройки;
У СФ – удельный вес стен и фундамента, приведенный в соответствующем сборнике (для пристройки);
l СТ – длина стены (участка стены) основного здания, к которому примыкает пристройка;
П СТ – полный периметр стен пристройки (включая стену основного здания).
В тех случаях, когда надворные постройки, ограждения и другие объекты числятся в бухгалтерском учете как один инвентарный объект с основным зданием, восстановительная стоимость здания определяется раздельно по основному зданию и по надворным постройкам и сооружениям. Восстановительная стоимость надворных построек определяется путем умножения стоимости 1 куб. м (1 кв. м, 1 пог. м и т.д.), взятой по соответствующему типу постройки, ограждения и так далее по сборнику, на объем (площадь или протяженность) каждой надворной постройки, ограждения и т. д. Рассчитанная таким образом восстановительная стоимость надворных построек, ограждений и т.д. прибавляется к восстановительной стоимости основного здания.
7. В общий объем здания должны также включаться:
объем эркеров, тамбуров, закрытых веранд, ниш, лоджий и других частей зданий, увеличивающих их полезный объем;
объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши;
объем мансард, светелок и мезонинов, определяемый умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.
8. При определении строительного объема жилых и общественных зданий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем зданий.
9. В объем зданий не включаются: объем портиков, крылец, открытых балконов, проездов, чердаков, используемых для технических целей.
10. Этажность здания определяется количеством наземных этажей, в том числе мансардных, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на 2 м. Если отдельные части здания имеют разное количество наземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
Цокольным этажом считается этаж, пол которого заглублен не более чем на половину расстояния от пола до потолка.
Подвальным этажом считается этаж, пол которого заглублен более чем на половину этой высоты.
Мезонином называется надстройка, которая по площади менее площади нижележащего этажа и имеет с ним внутреннее сообщение.
Мансардой и светелкой называются жилые помещения, которые устроены в габаритах чердачного пространства и находятся под общей крышей здания.
При определении объемов зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра. Например, объем здания составляет 9564 куб. м, следовательно, стоимость одного кубического метра объема здания для Волгоградской области составит 26,7 руб. в ценах 1969 г. (колонка б, строка 2 табл. 49 прил. 4).
Далее необходимо определить все надбавки и повышающие коэффициенты, связанные с оцениваемым зданием по техническим частям к сборнику УПВС в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент. Все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента.
Восстановительная стоимость 1 куб. м здания получается путем умножения его цены на общий повышающий коэффициент.
По техническим частям к сборнику УПВС и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице определяются также все коэффициенты, понижающие стоимость оцениваемого здания.
Фактическая стоимость оцениваемого здания получается перемножением стоимости, полученной с учетом повышающего коэффициента, на общий понижающий коэффициент. 1
Поскольку сборники УПВС содержат информацию в ценах 1969 г., для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произвести индексацию по следующей формуле:
где ВС тек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах;
ВС 69 – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС;
K 69-84 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.;
K 84-91 – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.;
K 91- N – коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.
Значения коэффициента перевода цен K 91- N публикуются периодически раз в квартал в «Строительной газете» и других специализированных изданиях. Данные коэффициенты различны для разных регионов Российской Федерации. Например, на II квартал 2010 г. значение этого коэффициента для Волгоградской области составляло 68,15 .
Значения коэффициентов K 69-84 и K 84-91 определены постановлениями Госстроя СССР . Например, для Волгоградской области по городскому жилищному крупнопанельному строительству они составляют:
K 69-84 = 1,20 × 1,03 = 1,236 (1,2 – коэффициент для РСФСР;
1,03 – коэффициент для Волгоградской области).
K 84-91 = 1,59 × 1,06 = 1,6854 (1,59 – коэффициент для РСФСР;
1,06 – коэффициент для Волгоградской области).
Таким образом, для нашего примера стоимость воспроизводства 1 куб. м строительного объема типичного здания в ценах II квартала 2010 г. составит:
ВС 2007 = 27,6 × 1,236 × 1,6854 × 68,15 = 3918,29 рублей.
Внесение корректировок с учетом отличия оцениваемого объекта от типичного, прибыли застройщика и НДС
Поскольку рассчитанное значение восстановительной стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:
где ВС тек. скор. – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах с учетом корректировок;
ВС тек – восстановительная стоимость 1 куб. м здания в текущих ценах 1969 г. без учета корректировок;
K Н – коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;
K ПЗ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
K НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.
Расчет поправочного коэффициента K Н учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам, как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет целесообразно вести в табличном виде (табл. 9).
Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) имущества - это наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврат самого капитала.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Окружение, топография земельного участка позволяет использовать его под строительство зданий самой разной функциональной направленности - административных, складских, сельскохозяйственных. При этом не требуется дополнительных вложений капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).
Не выявлено юридических условий, ограничивающих характер использования - законодательных, муниципальных актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования. Отношение местного населения в целом благоприятное.
Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования имеющихся на участке улучшений проводится в два этапа:
Для участка как свободного;
Для участка с имеющимися улучшениями.
При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.
Анализ возможностей использования участка, как свободного
При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:
Целевое назначение и разрешенное использование;
Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
Текущее использование земельного участка.
Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.
Вывод: Расположение земельного участка, а также вся инфраструктура данного района, делает экономически эффективным использование его под застройку, зданиями коммерческого назначения.
Анализ вариантов использования оцениваемого объекта: Нежилого здания
Использование, как производственных и складских помещений
Объекта оценки - нежилое здание, накладывает ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных с организацией производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности. Использование помещений в качестве склада, является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве торговых либо офисных помещений. Следовательно, от таких вариантов использования, следует отказаться.
Использование помещений, как торговых
Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Окружающая инфраструктура месторасположения объекта оценки это - промышленные, административные и крупные торговые объекты. Таким образом, принимая во внимание, что объект оценки расположен хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения мелкой розничной торговли, финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.
Использование помещений в качестве коммерческого объекта - офисного здания.
Анализ рынка недвижимости показывает, что коммерческое здание - куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на коммерческие помещения растет вслед за экономикой. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в высоком уровне доходности офисных проектов. При высоком инвестиционном потенциале Кемерово испытывает острый недостаток в качественных коммерческих помещениях. В связи с вышесказанным Оценщик считает, что такое использование является наиболее эффективным.
Вывод: Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование здания в качестве офисного.