Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.
К собственным источникам финансирования относятся:
1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
6. Благотворительньне взносы и пр.
На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).
К внешним источникам финансирования относятся:
1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
Основные направлений использования бюджетных средств:
Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;
3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);
4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.
Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.
Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:
Институты залога недвижимости;
Ипотечный кредит;
Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.
5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.
В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.
Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.
Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.
Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.
Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.
В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):
Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.
Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.
Все источники финансирования можно разделить на 3 группы: собственные, привлеченные и заемные.
К собственным средствам относят :
· Прибыль предприятий. Прибыль,если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. При этом, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная.
· Амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств.
· Собственные средства граждан.
На долю собственных средствв настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией.
К привлеченным средствам относят денежные средства, которые привлекают через выпуск акций, продажу паев, а также долевых взносов на строительство физических и юридических лиц.
К заемным средствам относят: все виды кредитов и займов. Мы же будем рассматривать только кредитование недвижимости.
1.3.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости – получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями. В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости.
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески «hypotheca» –подставка, подпорка).
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII-XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства.
В 1754 г. было положено начало формированию в России системы организованного ипотечного кредитования. Во второй половине XIX века уже существовала стройная система, в которую входили как государственные кредитные учреждения – Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк (1883 г.), так и частные Акционерные земельные банки и Взаимно-общественные земельные банки.
К началу ХХ столетия Россия имела развитую успешно функционирующую систему ипотечного кредитования, доступную многим слоям населения. Достаточно сказать, что ссудно-сберегательные и ссудные товарищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли 8 миллионов человек.
Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы.
Ипотека (залог недвижимости) непосредственно связана с кредитными отношениями.
Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.
Иначе говоря, ипотека – это залог недвижимости с целью получения денежной ссуды.
Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основным из которых являются:
· Часть первая ГК РФ (статьи 334-358) главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» §3 «Залог»
· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
· Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ с изменениями и дополнениями.
Согласно ст.5 данного закона предметом ипотеки (залога) могут являться:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства.
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Предметом ипотеки не может быть:
1. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (квартира).
2. Имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание (памятники архитектуры, объекты для захоронения радиоактивных отходов и т.п.), а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особоохраняемые природные территории.
4. Часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования (например, для ИЖС в Сочи -2-3 сотки).
5. Доля в праве собственности на общее имущество жилого дома.
Основными участниками рынка ипотеки являются:
Залогодатели (заемщики ) – физические или юридические лица, предоставившие недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность; добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; способность внести авансовые платежи.
Ипотечные кредиторы (залогодержатели ) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения.
Основные функции кредитора:
Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
Оформление кредитного договора и договора об ипотеке;
Обслуживание ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Фонды ипотечного кредитования (в России АИЖК –агентства ипотечного жилищного кредитования) специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий, сложившихся в регионе.
Продавцы жилья – физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, а также ведение единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимость.
Страховые компании осуществляют страхование заложенного объекта недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают государственные (муниципальные) и лицензированные негосударственные.
Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.
Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:
· Ипотека в силу закона;
· Ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона
Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку . К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:
· покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
· строительство дома с использованием кредитных средств банка;
Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.
Пример : Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».
Ипотека в силу договора
Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.
В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.
В ипотеку (в залог) может быть передано имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Согласно ст.10 Закона Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Этапы ипотечного кредитования приведены в Приложении 2.
Главой 3 закона «Об ипотеке» предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
«Закладная» - это ценная бумага или юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости. Закладные подлежат регистрации.
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая несколько напоминает вексель. Она призвана регулировать отношения между заемщиком и кредитором в части возврата кредита и залоговых отношений.
Различия между ипотечным договором и закладной приведены в таблице 1.2.
Ипотечный договор являет собой основной документ, удостоверяющий ипотеку, в то время как закладная выступает в качестве его гарантии.
Оригинал закладной хранится у банка-кредитора, однако на руки заемщику передается заверенная в нотариусе копия. Без письменного
Каждый создаваемый объект недвижимости – это своего рода инвестиционный проект с отдельной финансовой системой.
Финансирование недвижимости бывает четырех видов, а именно:
- самофинансирование;
- при помощи заемных средств;
- при помощи привлеченных средств;
- мезонинное финансирование.
Более детального рассмотрения требует каждый из них.
Источники финансирования недвижимости такого типа представляют не что иное, как сбор/объединение уже имеющегося у инвесторов собственного капитала.
Этот вид обеспечения объекта использует четыре вида сбора денежных средств:
- специальные организаций и представителей власти;
- жилищно-строительные кооперативы, сокращенно как ЖСК;
- жилищно-накопительные кооперативы, сокращенно как ЖНК;
- строй сберкассы, сокращенно как ССК.
Заемное финансирование
Главным видом данного финансирования выступают ипотечные займы или просто . Это кредит на длительной основе, получить который можно в специализированных банках или кредитных учреждениях, с залогом имеющегося у вас имущества. В данном случае инвестиция фактически имеет форму «недвижимость в кредит».
В ипотеку можно приобрести следующие виды недвижимых объектов:
- участки земли, собственниками которых являются частные лица;
- заводы или другие сооружения, предназначенные для коммерческого использования;
- жилые помещения, квартиры и отдельные части домов и квартир, в состав которых входит более одной комнаты;
- прочие сооружения для потребительского назначения, такие как дачи или гаражи;
- самолеты, корабли и суда внутреннего плавания.
На данный момент на территории России имеется множество классификаций данного вида кредитования, такие как:
- по виду недвижимости;
- по причине займа;
- по типу занимающей стороны;
- по виду организации предоставляющей кредит.
Благодаря широкому выбору ипотечных схем, каждый может подобрать кредит под свои возможности и желания, с привлекательными условиями для себя и минимальным риском.
Привлеченное финансирование
Такое финансирование недвижимости отличается от предыдущего тем, что в рассматриваемом варианте отсутствует необходимость в залоге, это и есть главный плюс такого вида сбора средств. Главной формой финансирования средств является заключение сделки путем выпуска облигаций, ценных бумаг по которым эмитент (лицо, выпустившее облигации/ценные бумаги) обязуется выплатить определенную сумму до оговоренного срока. Однако пока срок возврата не подошел, эмитент выплачивает определенный процент от полученной суммы, ежемесячно или по договоренности с держателем (инвестором).
Самыми распространенными облигациями можно назвать схемы жилищных займов. Такой вид облигаций имеет свои особенности. Согласно данной форме, строительная фирма продает инвестору не готовое здание или квартиру, а только документы на право собственности на помещение после его постройки. Обычно один такой документ равен одному квадратному метру строящегося жилья.
Строительная компания имеет право выпустить определённое количество таких бумаг, их общее количество равно количеству квадратных метров в строящемся помещении. Держатель достаточного таких облигаций может поменять их на построенную квартиру в будущем (при сдаче объекта в эксплуатацию). Максимальный срок жизни ценных бумаг не превышает 10 лет.
Рассматриваемые накопительные схемы имеют свои преимущества над ипотечными займами или ипотечными кредитами, вот список этих преимуществ для инвестора:
- приобрести жилье (актив) по данной схеме можно в несколько раз дешевле, чем через ипотеку;
- в рассматриваемой схеме отсутствуют обязательные ежемесячные платежи;
- приобретать облигации на имущество можно в любое удобное время, все зависит только от возможностей и желания инвестора.
Сейчас финансирование рынка недвижимости использует сделки из разряда дополнительных кредитных возможностей, когда управляющая компания продает часть своих акций на время инвестиционного цикла. Компания, которая продает эти ценные бумаги обязуется, по истечении оговоренного времени, выкупить акции обратно по цене, указанной в договоре с покупателем.
Совет! Именно привлеченное финансирование является наиболее интересной, выгодной и удобной формой для инвесторов, работающих на современном рынке недвижимости.
Мезонинное финансирование
Относительно недавно на просторах российского рынка недвижимости впервые услышали о таком виде, как мезонинное финансирование объектов недвижимости. Рассматриваемый вид финансирования определяется как способ финансирования идей и проектов, в результате чего занимающая сторона выделяет деньги в виде долгового финансирования и получения права на заемщика в будущем по оговоренной стоимости либо при возникновении особых условий.
Финансирование такого плана с внесением акций как залога считается чем-то средним между стандартным кредитом, где основной целью является его полное закрытие, и акционерным капиталом. Однако стоит обратить внимание на то, что проценты по данному кредиту в разы выше, из-за повышенных рисков кредитора. Такой кредит выдается на период от 3 лет, с обязательным погашением основного долга по окончании срока.
В финансировании данного типа часто нуждаются физические или юридические лица, которым нужна определенная дополнительная сумма для постройки своих объектов. Финансирование такого плана осуществляют крупные банки и инвестиционные компании, целью которых является повысить прибыль по своим акциям благодаря данному способу кредитования. Из-за высокого показателя риска, этот инструмент финансирования встречается не так часто, как его «конкуренты». Маленькие банки и редко прибегают к займам такого рода, как мезонинные.
Внимание! Мезонное финансирование целесообразно использовать как форму выгодного инвестирования только при наличии солидного стартового капитала. Наиболее приемлема в деятельности крупных инвестиционных компаний и банков.
Положительные и отрицательные моменты
Мезонинное финансирование под недвижимость имеет ряд недостатков, а именно:
- имеющиеся риски принимает на себя разработчик проекта;
- капитал является неподвижной структурой;
- проекты такого типа имеют очень поздний «выхлоп» – долгосрочные инвестиции;
- рыночные риски.
Положительными сторонами такого финансирования являются:
- простота оформления;
- уходит мало времени на выдачу и получение денежных средств;
- при оформлении займа не требуются закладные.
Ключевые отличия от иных форм финансирования
Такой вид финансирования кардинально отличается от всех рассмотренных.
- Источник выплаты задолженности : выплаты по данному кредиту осуществляются за деньги, которые компания получила при реализации своих акций, а не на деньги, полученные компанией за свои услуги, как это происходит в случае с заемным финансированием.
- Источник заемных средств : денежные средства поступают только после личной беседы с инвестором, а не как в обычных случаях через открытый рынок.
- Показатели ликвидности : все инструменты этого кредита неликвидны и не могут быть проданы на различных финансовых рынках.
- Объем финансирования : обычные кредиты имеют 80% покрытия от всей суммы финансирования, в случае с мезонинным кредитом, этот показатель равен 20%.
Каждый из 4 видов финансирования имеет как свои плюсы, так и минусы. Перед тем как воспользоваться одной из этих схем получения средств или инвестирования капитала, следует тщательно все обдумать.
В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.
Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости.
Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.
Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть: . органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; . организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности; . международные организации, иностранные юридические лица; . физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.Источниками финансирования капитальных вложений могут быть: . собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц); . средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства; . заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.); . привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц); . финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; . средства внебюджетных фондов; . средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ; . средства иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.
Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства.
К собственным источникам финансирования относятся:
- средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
Отчисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
Благотворительные взносы и пр.
К внешним источникам финансирования относятся:
Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.
Основные направлений использования бюджетных средств:
Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном привлечении собственных заемных и других средств.Перечень коммерческих банков, осуществляющих операции по финансированию заемщиков (застройщиков), определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Министерства финансов Российской Федерации с учетом мнения Центрального банка Российской Федерации и министерств и ведомств Российской Федерации. Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет федерального бюджета, собственных средств организаций, предприятий и других юридических и физических лиц осуществляются с соблюдением пропорций расходования бюджетных ассигнований и собственных средств в течение всего периода строительства объектов. Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты определяются договорами.
Цели
После изучения настоящей главы вы сможете:
Раскрыть роль различных источников в финансировании недвижимости;
Выбрать наиболее подходящий механизм финансирования для развития того или иного объекта недвижимости;
Показать особенности финансирования развития недвижимости в России и за рубежом.
Проблема финансирования развития недвижимости - важнейшая среди тех, с которыми сталкивается девелопер.
По сути она распадается на две задачи:
оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта;
использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансирования и возврата привлеченных ресурсов.
5.1. Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капитала и одновременно не отталкивало потенциальных инвесторов.
Известно, что у девелоперской компании, как и у любой другой, существует несколько возможных источников финансирования за счет собственных средств:
- прибыль,
- амортизационные отчисления,
- средства, полученные от эмиссии акций.
Каждый из этих источников обладает своим «инвестиционным» потенциалом.
У каждого из этих источников есть своя цена, свои плюсы и минусы. Так, прибыль может быть быстро мобилизована для инвестиций, но использована для инвестирования лишь после уплаты налогов, и, следовательно, каждый рубль, инвестированный за счет прибыли, «стоит» для фирмы столько, сколько необходимо уплатить налога на прибыль до ее использования.
Амортизация, на первый взгляд, тот источник, который ничего не стоит фирме в настоящее время, однако, во-первых, ее размер ограничен нормами амортизационных отчислений (сегодня, как известно, действует несколько таких норм для разных категорий имущества: для зданий и сооружений, например, годовая норма амортизации установлена в 5%, а при ускоренной амортизации она может быть увеличена не более, чем вдвое); во-вторых, амортизация - источник воспроизводства имущества предприятия и, используя его для инвестирования, предприятие может оказаться в ситуации, когда у него не найдется средств для замены оборудования; в-третьих, увеличение амортизационных отчислений ведет к снижению прибыли (а, значит, при прочих равных условиях и дивидендов) и, следовательно, уменьшает привлекательность предприятия для внешних инвесторов.
Третий источник собственных средств - наращивание собственного капитала путем выпуска акций (привелигированных или обычных). Цена этих средств определяется уровнем дивидендов, которые потребуют акционеры за свои инвестиции в акции. Кроме того, увеличение акционерного капитала имеет и другие особенности - с одной стороны, выпуск акций позволяет привлечь средства на неопределенный срок, не требует их возврата и (по отношению к обычным акциям) не предполагает обязательств по уровню дивидендов. С другой, -выпуск акций расширяет число акционеров, затрудняет принятие решений и может даже привести к утрате контроля над собственностью фирмы.
Помимо отмеченных обстоятельств, главное состоит еще и в том, что при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости собственных средств девелоперской фирмы недостаточно для обеспечения требуемого объема финансирования.
Собственные средства девелоперов - всегда лишь часть от всех средств, инвестируемых в проекты развития недвижимости.
Недостаток собственных средств дли финансирования инвестиционных проектов, их более высокая, в ряде случаев, цена по сравнению с заемными средствами предполагает привлечение внешних источников финансирования.
В связи с этим и возникает проблема определения оптимального соотношения между собственными и заемными средствами.
Одна из специфических черт современной российской ситуации состоит в том, что наряду с собственными и заемными средствами существует также понятие «привлечённые» средства (Закон РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ». Ст. 8), привлекаемые, как правило, на основании договоров о совместной деятельности. Фактически это средства будущих пользователей недвижимости, стоящие для застройщика существенно меньше, чем заемные.
Определение соотношения между собственными и заемными средствами осуществляется на основании трех основных критериев.
1. Соотношение рентабельности проекта и стоимости (цены) заемных средств должно обеспечивать эффективность собственного капитала на требуемом уровне (не ниже общей рентабельности проекта).
Если рентабельность проекта выше платы за пользование заемных средств, то тем самым обеспечивается более высокая рентабельность собственного капитала, чем общая рентабельность проекта. (Следовательно, использование заемных средств является выгодным - эффект положительного финансового рычага). В ином случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем общая рентабельность проекта.
Можно проиллюстрировать этот тезис следующим примером.
Есть два проекта, требующие одинакового размера финансирования, предположим в 1000 млн руб. Оба проекта приносят одинаковую прибыль в размере 200 млн руб. Если не учитывать налогообложение, то одинаковаи рентабельность проектов - 20%. Но, в первом случае для финансирования проекта используются только собственные средства, а во втором 500 млн руб. составляют собственные средства, а 500 млн - заемные. Процентная ставка за пользование заемными средствами равна 15%. Что же в этих случаях происходит с рентабельностью собственных средств?
Для первого проекта рентабельность собственных средств равна общей рентабельности и составляет те же 20%. Для второго проекта ситуация иная. Прежде чем определить рентабельность собственных средств, мы должны вычесть из полученной прибыли средства, выплаченные за пользование заемными средствами - 75 млн руб. (15% от 500 млн руб.). Соответственно, рентабельность собственных средств будет в этом случае равна 25% (125 млн руб.: 500 млн руб. 100).
Таким образом, использование заемных средств позволило при реализации второго проекта увеличить рентабельность собственных средств с 20 до 25%. Это приращение рентабельности собственных средств, полученное благодаря использованию заемных средств, носит в теории финансов название эффекта финансового рычага (левередж).
Эффект этот, как нетрудно заметить, возникает из превышения рентабельности над ценой заемных средств и в данном случае является положительным. Но вполне возможен и иной вариант - если бы цена заемных средств была не 15%, а, например, 25, то рентабельность собственных средств теперь составила бы указанные 15°/», т.е. оказалась бы ниже, чем для первого проекта, и эффект финансового рычага был бы отрицательным.
В приведенный пример можно ввести налогообложение прибыли, приблизив его к реальной действительности. Тогда при ставке налога на прибыль 35% - получим следующие данные (см. табл. 9). |
Таблица 9. Влияние привлечения заемных средств на рентабельность собственного капитала
Как видим, введение налогообложения уменьшило эффект финансового рычага (на величину ставки налога на прибыль), но, тем не менее, рентабельность собственных средств осталась выше, чем в первом проекте.
2. Соотношение между собственными и заемными средствами должно создавать «налоговый щиш для собственной прибыли.
Нетрудно заметить, что в приведенном примере предполагается исключение платы за пользование заемными средствами из налогооблагаемой прибыли.
По действующему российскому законодательству, как известно, такое правило распространяется на проценты по кредитам в пределах установленной Центробанком России ставки рефинансирования, увеличенной на 3%. За этими пределами проценты по кредитам должны выплачиваться за счет прибыли после налогообложения, т.е. каждый процент платы за кредит утяжеляется еще на 0,35% (при действующей ставке налогообложения прибыли). Следовательно, использование заемных средств однозначно позволяет увеличивать рентабельность собственных средств до тех пор, пока плата за пользование заемными средствами ниже рентабельности проекта и не превышает лимита включения в себестоимость, установленного действующим законодательством.
Кроме того, если дли финансирования проекта используются заемные средства, то проценты, выплачиваемые владельцам заемного капитала, являются вычетом из прибыли до налогообложения. Сравнивая общие суммы поступлений на инвестированный капитал в фирме, использующей комбинацию заемного и собственного капитала и фирме, применяющей только собственный капитал, обнаруживаем, что они отличаются на сумму неизъятых налогов на выплаты процентов по заемным средствам в фирме, использующей комбинацию заемных и собственных средств. Такая экономия наблюдается в течение всей жизни проекта, увеличивая тем самым чистую приведенную стоимость проекта на величину, называемую налоговым щитом. Величина последнего равняется ежегодной экономии налогов, капитализированных по ставке равной процентной ставке по кредиту.
3. Соотношение собственного и заемного капитала должно создавать возможность для привлечения внешнего финансирования.
Во-первых, размер собственного вклада в финансирование проекта должен быть достаточен для того, чтобы внешние инвесторы были уверены в серьезности намерений девелопера. Определяющее значение при этом имеет даже не отношение собственного капитала девелопера к общему объему финансирования, а отношение собственных средств, инвестируемых в проект, к общему объему инвестиций девелоперской фирмы и ее собственному капиталу.
Во-вторых, предлагаемая инвестору доходность должна быть конкурентоспособна по отношению к возможным альтернативным инвестициям.